Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

Комментарий эксперта

Людмила Степанова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкини Партнеры» По вопросу доказывания добросовестности приобретателя существовали различные подходы. В изначальной редакции п. 38 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

(далее — Постановление № 10/22) было указано, что по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретатель должен доказывать свою добросовестность. При этом в судебной практике были сформулированы достаточно жесткие требования к «стандарту добросовестности» приобретателя недвижимой вещи. Учитывались наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя объекта, факт осмотра объекта до его приобретения, ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснение оснований возникновения у продавца права собственности (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв.

Президиумом ВС РФ 01.10.2014). Однако в 2015 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.

В соответствии с принятыми изменениями для действия презумпции добросовестности лицу при приобретении недвижимой вещи достаточно ознакомиться с данными ЕГРН в отношении объекта и убедиться, что его собственником является отчуждатель и какие-либо обременения/отметки, исключающие право отчуждателя, отсутствуют. При этом сохраняется возможность опровержения добросовестности приобретателя в судебном порядке. Данный подход соответствует принципу публичной достоверности реестра и снимает с приобретателя риск невозможности установления правомерности приобретения объекта предшествующими обладателями.

В соответствии с ранее действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.

301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Данная норма вызывала критику (см., например, Концепцию развития гражданского законодательства РФ, одобренную в 2009 г.). Во-первых, она удлиняла общий срок, необходимый для приобретения права собственности по давности владения (исковая давность в три года + срок приобретательной давности 5/15 лет).
Во-первых, она удлиняла общий срок, необходимый для приобретения права собственности по давности владения (исковая давность в три года + срок приобретательной давности 5/15 лет).

Во-вторых, делала неопределенным момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности (он привязан к моменту истечения срока исковой давности по виндикационному иску собственника, который, в свою очередь, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком). В соответствии с новой редакцией п.

4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).

Как можно видеть, отмеченные ранее недостатки нормы устранены. При этом новая редакция предполагает иное соотношение срока исковой давности по виндикационному иску собственника и срока приобретательной давности: эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному. Отметим, что в соответствии с внесенными изменениями в п.

1 ст. 234 ГК РФ закреплена возможность установления отличающихся от общих сроков и условий приобретения права собственности по давности владения, однако сами такие случаи в настоящее время не предусмотрены ст. 234 ГК РФ.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

Анонсы 8 сентября 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 24 августа 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

30 июня 2017 По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли ().

Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в , в совместном . Вместе с тем положения получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г.

№ 16-П «». Рассмотрим этот судебный акт подробнее.

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию.

Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено. Между тем в 2007 году нотариусом г.

Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С.

А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками? Узнайте из материала «Наследование» в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела.

Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру.

Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г.

№ 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г.

Москвы (далее – Департамент, истец). Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы. Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти.

Москвы. Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки.

Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, не соответствует , , , , , , , и , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти.

Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (), и не осуществлял иных собственнических правомочий.

Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества. Основной довод представителя Д., адвоката, к.

ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему.

Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева.

В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий.

«Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.

Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «»)», – считает Васильева.

В то же время она отметила, что установленная в возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов.

«Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов»

, – сказала она в суде. О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота.

«Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина»

, – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д.

«С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации.

Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.
На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «»). Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «»). Таким образом, КС РФ признал положение не соответствующим в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него. КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании , подлежат пересмотру.

Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы. Теги: , , , , , , , , , , , , , , , , , Документы по теме: Читайте также: КС РФ рассмотрел две жалобы собственников, обратившихся в суд за реализацией права на установление кадастровой стоимости имущества, равной рыночной.

Выясним, какие критерии влияют на решение суда о размере возмещения судебных расходов в арбитражном процессе. Несмотря на норму закона о том, что для осуществления проверки необходима информация о фактах нарушения законов, которую нельзя подтвердить или опровергнуть без ее проведения. Суды считают, что кроме самого собственника оспорить стоимость могут арендаторы и органы местного самоуправления, а у налоговой службы и кадастровой палаты имущественно-правового интереса они не нашли.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г.

Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Решение суда о признании добросовестным приобретателем

Решение К делу № 2-/****гИменем Российской Федерации «22» июня 2011 г.г.

Анапа Анапский городской суд Краснодарского края в составе:председательствующего К*** С.В.,при секретаре Д*** С.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования города Анапа о признании добросовестным приобретателем, Установил: Ш*** Т.Я., обратилась в суд в иском к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным преобразованием земельного участка, по адресу :г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 2*.0*.20** г.

она на основании договора купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу : г. Анапа, п. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, площадью 6** кв.м., кадастровым номером 2*:3*::0******:6**. Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20** г. Через некоторое время, она получила повестку из органов УВД о прибытии на допрос в качестве свидетеля и узнала, что приобретенный ею земельный участок приобретен продавцами нелегитимным образом. По данному вопросу в настоящее время ведется уголовное дело, однако, ей стало известно, что администрация г.

Анапа, обратилась в Анапский городской суд с заявлением о признании недействительным зарегистрированного права собственности за первым приобретателем данного земельного участка.

Данное заявление было удовлетворено и решение вступило в законную силу.

Таким образом, создана приюдиция признания недействительным и последующего приобретения права собственности на данный участок. Просит суд признать ее добросовестным приобретателем.В судебном заседании представитель истца К*** С.С., на иске настаивала и просила удовлетворить в полном объеме.Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Анапа Б** Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, просила суд отказать.Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.Как следует из материалов дела земельный участок площадью 6** кв.м., с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, по адресу : г.

Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, относящийся к землям поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве собственности истцу Ш*** Т.Я., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 2* — АИ № 0***** выданным 2*.0*.20**г.

Данный земельный участок был приобретен истцом на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**года, заключенным между Ш*** Т.Я. (покупатель) и З*** В.А. (продавец).

Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, вследствие чего истцом было получено свидетельство государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г. Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**г., что подтверждалось свидетельством государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г.Постановлением старшего следователя СУ по УВД по г.

Анапа от 1*.0*.20** года было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту незаконного приобретения права путем обмана и злоупотребления доверием на земельные участки, расположенные по адресу: г.

Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, 6/в и № 6/Г.Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 1*.1*.20** года признано недействительным зарегистрированное на П*** О.С.

право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м.

с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/в, признано недействительным зарегистрированное за И*** Т.Э. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/г.
Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/г.

Решение вступило в законную силу.Из материалов дела и показаний сторон явствует, что на момент приобретения истцом Ш*** Т.Я. спорного земельного участка, за продавцом было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества.

Кроме того, на момент государственной регистрации сделки споров суде по данному земельному участку не имелось, арестов, ограничений и обременений на данный земельный участок также наложено не было.Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждения, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретения в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, любо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.Частью 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.При удовлетворении заявления истца, руководствуясь статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды правомерно исходили из того, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.Проанализировав условия вышеуказанных договора купли-продажи земельного участка, обстоятельства, сопутствующие совершению этих сделок, учитывая также отсутствие родственных и дружеских связей между продавцом З*** В.А. и покупателем Ш*** Т.Я., суд приходит к выводу о том, что иск обоснованный и исходя из конкретных обстоятельств спора, подлежи удовлетворению.На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья Решил: Исковое заявление Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.Признать Ш*** Т*** Я*** добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: г.

Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, д.

6/Г.Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней. Председательствующий – подпись. «Копия верна» Судья С.В. К*** Установил:

Кто является добросовестным приобретателем?

Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту?

21.06.2017 • • N.Kazarina В настоящее время, при совершении крупных сделок, особенно сделок с недвижимостью, покупатели, как правило, очень осторожны, пользуются квалифицированной помощью риэлторов или юристов, которые помогают собрать необходимый пакет документов для регистрации сделки.

Но в жизни случается разное… и порой, в один не прекрасный момент, казалось бы положительно заключенная сделка, оспаривается в судебном порядке какими-то «заинтересованными» лицами. Как правило, простой обыватель, попавший в подобную ситуацию, просто впадает в ступор и не знает, что ему нужно делать, как он может защитить свои права.

В настоящей статье проведем небольшой анализ данной проблематики, чтобы появилась какая-то ясность в действиях по защите своих прав. Кто такой добросовестный приобретатель?

Какие критерии допустимой защиты существуют?

Законодательством установлено кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ – законодатель определяет добросовестного приобретателя — как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям: 1) Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.

2) Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). Когда добросовестность приобретателя оспаривается и встает вопрос о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца, то в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами: — родственных связей; — служебных связей; — участия в уставных капиталах организаций; — иных форм аффилированности.

Особенности добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого другого тем, что приобретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. — Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности; — Во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.
— Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности; — Во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту. Согласно общему правилу, закрепленному в абз.

2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Следует заметить: К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования.

Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо указывает на должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся: — личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью; — соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре; — отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц; — наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя Статья 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:— собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;— было у них похищено;— выбыло из владения другим путем против их воли.— при безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст.

301 ГК РФ).Следует заметить: Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п.

6 информационного письма № 126).Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, имеют все те же особенности, о которых указывалось выше.Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме

«Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ»

от 09.12.2010 № 143 (п. 11).Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда.

В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем.

Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.Исковое заявление о добросовестном приобретении Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:— Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п.

35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, далее — постановление № 10/22). Следует заметить: При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество.

Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п.

36 постановления № 10/22).— Требования о признании добросовестным приобретателем.Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Основанием доказательной базы в этом случае должны стать:— документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;— документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.Следует заметить: Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п.

37 постановления № 10/22).Таким образом, при заключении крупных сделок, приобретении недвижимого имущества, не лишним будет перестраховаться и затребовать чуть больше документов, чем формально положено по закону, чтобы проявить особую осмотрительность при совершении сделки.

0 Метки: , , , , , , , , , , , , , , , ,

  1. 13.08.2021
  2. 11.08.2021
  3. 11.08.2021
  4. 13.08.2021
  5. 12.08.2021
  6. 13.08.2021
  7. 11.08.2021
  8. 11.08.2021
  9. 12.08.2021
  10. 13.08.2021
  11. 11.08.2021
  12. 11.08.2021
  13. 12.08.2021
  14. 12.08.2021
  15. 12.08.2021
  16. 12.08.2021
  17. 11.08.2021
  18. 11.08.2021

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Содержание: Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России.

Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя. Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным. Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  1. в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  2. в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Содержание понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи. Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  1. знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.
  2. соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  3. принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  4. производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости. В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство. В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм.

Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя. Исходя из обзора , можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя. Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  1. до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  2. денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
  3. в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  4. проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  5. если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  6. поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  1. в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.
  2. не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  3. застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать — это покупка или продажа такого имущества по решению суда. Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

8 thoughts on “Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

  1. Комментарии, действительно, излишни. У нас в Свердловской области бывшие совхозные земли за бесценок продают китаёзам.. . под их блошино-клоповники.
    Китаёз на Урале скоро будет больше, чем уральцев…

  2. Да, творится нездоровая фигня: ) Но если на это не обращать внимания — то жить вполне можно. Рано или поздно либо страна скатится в тартарары, либо очистится от коррупционной скверны. Иных вариантов нет.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+