Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Договор аренды пункт о пролонгации

Договор аренды пункт о пролонгации

Договор аренды пункт о пролонгации

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды. По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.

1 ст. 610 ГК РФ). Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  1. зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  2. после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части ().Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок.

Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).ПРИМЕР №1Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г.

по 30.12.2014 г. При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.

2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют ().Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.

2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, ). При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления , , ).

№35, ). При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления , , ). На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания.

Насколько обоснованный такой запрет?Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.ПРИМЕР №2В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г.

по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (). То есть такое договорное условие не соответствует закону.В предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора. Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора.

То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (, ).Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок.

То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды. ПРИМЕР №4В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора. Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст.

310, 450.1 ГК РФ ().Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.ПРИМЕР №5Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало ().

ГК «РосКо — Консалтинг и аудит» образована в 2004 году. Являемся членом Московской ТПП, Палаты Налоговых консультантов, СРО «Российский союз аудиторов» и НП «Партнерство РОО».

Пролонгация или возобновление срока договора аренды?

15 маяВ настоящее время даже среди юристов имеется путаница в понятиях “продление (или пролонгация) срока договора аренды” и “возобновление договора аренды на новый срок”.

Несмотря на кажущуюся идентичность понятий они имеют существенное различие:

  1. продление или пролонгация — это увеличение срока ранее заключенного договора аренды. Сами по себе указанные понятия в законодательстве не встречаются, так как по сути регулируются общей частью ГК, в частности статьями 450, 452 и 453.

Обычно для продления срока договора аренды стороны заключают дополнительное соглашение, которым заменяют прежнее условие о сроке новым, например, прежнюю версию: “Договор заключен на срок с 01 февраля 2015 года по 31 января 2021 года”, заменяют новой версией следующего содержания: “Договор заключен на срок с 01 февраля 2015 года по 31 января 2025 года”.

  1. возобновление договора — это по сути заключение нового договора, что закреплено в судебной практике (пункт 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г.

    N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

У обоих подходов есть оборотная практическая сторона, которая не всегда бросается в глаза, с учетом встречающейся путаницы в самих определениях:

  1. в силу положений части 1 статьи 258 НК РФ, “капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды”. Таким образом, если на момент истечения срока договора аренды не все затраты на капитальные вложения были амортизированы арендатором, то последнему экономически выгоднее продлить срок договора аренды, а не возобновить его.
  2. государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения на момент написания настоящей книги в 22 раза меньше, чем за регистрацию договора аренды (впрочем возобновление договоров обычно оформляется дополнительным соглашением, в суть которого регистраторы внимательно не вникают);

Возобновление договора аренды на новый срок регулируется статьей 621 ГК РФ, которая позволяет фактически разделить варианты возобновления договора аренды на три варианта:Возобновление договора аренды на условиях специальных законов или договора арендыПоложения статьи 621 ГК РФ в части возобновления договоров аренды применяются в случаях если иные способы возобновления договора аренды не предусмотрены иными законами или договорами, которые в большинстве случаев сводятся к следующим условиям возобновления:

  1. Особые условия возобновления договора аренды также применимы на случаи, когда стороны договора по каким-либо причинам не смогли зарегистрировать долгосрочной договор аренды в течение срока, пока договор действовал как договор, заключенный на срок менее одного года. В отношении таких случаев стороны вносят в договоры оговорки.
  2. Специальные условия возобновления договоров аренды, устанавливаемые законами как правило применимы либо ограниченному в обороте имуществу (применительно к недвижимости это, например, бываю объекты гражданской обороны двойного назначения), либо, что встречается чаще, в случаях, когда объектом аренды является государственное или муниципальное имущество.

В случае, если настоящий Договор Аренды не будет зарегистрирован в установленном порядке в течение действия краткосрочного договора аренды, стороны пришли к соглашению о том, что срок действия настоящего Договора как краткосрочного договора аренды возобновляется автоматически на последующие 360 (триста шестьдесят) календарных дней на условиях, согласованных сторонами в тексте настоящего договора до даты государственной регистрации настоящего договора или до истечения согласованного сторонами совокупного срока договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее.

Стороны подтверждают, что такое автоматическое возобновление не требует каких-либо изменений или дополнений к настоящему Договору Аренды или подписания каких-либо дополнительных документов или какого-либо уведомления Сторон.

  1. Условия возобновления договора аренды на новый срок, отличающиеся от установленных гражданским кодексом, например, существенно увеличенные сроки уведомления арендатором арендодателя о желании возобновить договора, которые в среднем составляют от 6 месяцев до 1 года. Коммерческие условия возобновленного договора в таких случаях либо не указываются вовсе, либо вносится оговорка о том, что коммерческие условия должны быть согласованы сторонами дополнительно, не менее чем за 2-3 месяца до истечения срока предыдущего договора.
  2. Отказ от возобновления договора аренды на новый срок, что для сторон договора имеет одинаковую мотивацию, связанную в первую очередь с общей экономической нестабильностью в России, а также с тем, что арендодатели, заинтересованные в привлечении трафика потребителей торгового центра, стратегически не готовы отказаться от возможности провести реконцепцию торгового центра и/или осуществить ротацию арендаторов, предоставив потребителям возможность приобретать наиболее актуальные товары и услуги.

Возобновление договора аренды по воле арендатораЧасть 1 статьи 621 ГК, если стороны не установили иные условия возобновления договора, очевидно защищает интересы арендатора, а не арендодателя, так как именно арендатор решает хочет он или нет возобновления договора.

Однако, в силу второго абзаца указанной нормы закона, а также в соответствии с пунктом 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при возобновлении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, то есть арендодатель вправе изменять срок договора, размер арендной платы и иные условия, а арендатор имеет преимущественное право только перед третьими лицами согласившимися на заключение договора аренды на тех же условиях.Также предусмотрено, что уведомление о желании возобновить договор аренды на новый срок должно быть направлено арендатором арендодателю в срок установленный договором или, если такой срок не установлен, в разумный срок до прекращения договора аренды.

Безусловно, как для арендодателя, которому в случае освобождения помещения арендатором придется искать нового арендатора, так и арендатору, которому в случае невозможности возобновления договора аренды на новый срок необходимо решить массу вопросов связанных с прекращением деятельности в нем (персонал, товарные остатки, торговое оборудование, демонтаж вывесок), разумно срок все-таки установить.Обращает на себя и защитный механизм, заключающийся в праве арендатора требовать от арендодателя перевода на себя прав аренды по договору, заключенному арендодателем с третьим лицом, и/или возмещения убытков.

Указанное условие может сильно потрепать арендодателю нервы, так как, например, арендодатель при реконцепции торгового центра может решить предоставить помещение в аренду третьему лицу на условиях более выгодных, чем прежнему арендатору, решая свои стратегические и/или маркетинговые задачи. В такой ситуации очевидным способом защиты арендодателя будет формирование четкого коммерческого предложения, с указанием не только срока договора аренды и размера арендной платы, но и максимально конкретизированным видом разрешенного использования, включая, например, товарные знаки реализуемых товаров или оказываемых услуг.Возобновление договора аренды по умолчаниюДанный вариант возобновления договора — вариант для ленивых.

В такой ситуации очевидным способом защиты арендодателя будет формирование четкого коммерческого предложения, с указанием не только срока договора аренды и размера арендной платы, но и максимально конкретизированным видом разрешенного использования, включая, например, товарные знаки реализуемых товаров или оказываемых услуг.Возобновление договора аренды по умолчаниюДанный вариант возобновления договора — вариант для ленивых. Если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечению срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, то договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, со всеми плюсами и минусами, которые были рассмотрены ранее для договоров аренды заключенных на неопределенный срок.

Арендатору надо помнить не только о том, что возобновленный таким образом договор может быть прекращен арендодателем в одностороннем порядке в любое время, но и том, что в большинстве договоров, особенно крупных девелоперов, предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением по истечению срока, установленного договором, может составлять от 200 до 400 % от прежнего размера арендной платы.

Продление договора аренды

20 апреля 2018 Быть или не быть, вот в чем вопрос.Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу законаНаиболее простой можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

  1. возражения со стороны арендодателя отсутствуют.
  2. арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;

В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона.

При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.Обратите внимание!Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.Однако если аренда изначально была оговорена на срок менее 12 месяцев, для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе.

Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашениеВ этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени.

При этом возможны следующие варианты:

  1. стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
  2. стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.Обратите внимание!Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРСИными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий.

Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.Обратите внимание!Перед написанием письма изучите положения документа.

Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора.

В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п.

1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата.

Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.Направьте письмо одним из способов:

  1. электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
  2. почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. курьерской службой.

Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:

  1. местный муниципалитет.
  2. физическое лицо;
  3. юридическое лицо;

Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашениеЭто означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему.

В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами.

В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение. земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.Обратите внимание!По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион.
земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.Обратите внимание!По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион.

Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:

  1. через суд.
  2. по согласованию с административным органом;
  3. при участии в торгах;

Таким образом, условия могут быть следующими:

  1. на основании решения муниципалитета;
  2. на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.
  3. взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;

Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях.

Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах.

Следует подать соответствующее заявление.Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.Кроме заявления, при себе нужно иметь копию договора аренды и паспортПаспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ. Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке).

Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.Заявление пишется на имя главы местной администрации. Если поселение достаточно большое, и орган власти имеет подразделение в виде земельного отдела, следует обращаться к его руководителю.Обратите внимание!Заявление составляется в свободной форме.

Оно должно носить характер уведомления арендодателя о скором завершении срока действия договора аренды и намерениях заявителя по продлению пользования земельным участком.При этом важно оставить прежним целевое назначение участка, в соответствии с разрешенным использованием земли.Ссылаясь на положения ст.

621 ГК РФ, в заявлении нужно указать, что:

  1. арендуемый надел не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах;
  2. пролонгация аренды в пользу заявителя должна проходить на льготных основаниях, без участия в аукционе.

Весь пакет документов с заявлением следует направить или передать лично должностному лицу под роспись. Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. После этого муниципалитет вынесет решение о продлении документа или об отказе.Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться.

Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:

  1. категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
  2. работы так и не были начаты;
  3. участок используется не по назначению.
  4. если строительство не было санкционировано;

Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам.

Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодате

Пролонгация договора: формулировка в договоре (образец)

Copyright: фотобанк Лори Пролонгация договора означает продление срока его действия, без оформления нового аналогичного документа.

Ее возможность значительно упрощает документооборот между контрагентами.

Как оформляется пролонгация договора, формулировка в договоре, образец ее в зависимости от вида соглашения – данные вопросы рассмотрим далее. Существует несколько способов продлить действие договора:

  1. «стороны договорились, что после окончания срока действия договора он считается заключенным на неопределенный срок», и т.п.;
  2. «срок действия договора № 11 от 02.04.2018г. продлевается сторонами до 31.12.2019г.»;
  3. через автоматическую пролонгацию, если ни одна из сторон договора не изъявила желания его прервать;
  4. через письмо-предложение одной из сторон, отправленное контрагенту.
  5. через оформление сторонами дополнительного соглашения, где указывается, что заключенный договор продолжает действовать далее, фиксируется срок продления, например:
    • «договор № 11 от 02.04.2018г. пролонгируется на 1 год»;
    • «срок действия договора № 11 от 02.04.2018г. продлевается сторонами до 31.12.2019г.»;
    • «стороны договорились, что после окончания срока действия договора он считается заключенным на неопределенный срок», и т.п.;
  6. «договор № 11 от 02.04.2018г. пролонгируется на 1 год»;

Наиболее удобный вариант пролонгации участникам договора следует зафиксировать в тексте документа.

При его выборе необходимо учитывать ограничения, установленные Гражданским кодексом в отношении некоторых обязательств. Например, если гражданин, сдающий свою квартиру по договору найма, весьма доволен своими жильцами и не собирается их менять, пролонгировать договор он сможет только в течение 5 лет после его заключения. Таков максимальный период его действия (ст.

ГК РФ). По истечении пятилетнего срока с жильцами заключается новый договор.

Формулировать пункт о возможности продления договора нужно предельно четко и однозначно. Точность текстовой конструкции поможет сторонам избежать невыгодных для них толкований при возникновении спора (в том числе, судебной тяжбы между участниками соглашения). Обычно автоматическая пролонгация применяется в двух случаях:

  1. если стороны договора сотрудничают на регулярной, долгосрочной основе, и уверены в надежности друг друга (например, производитель в течение многих лет поставляет продукцию в определенную торговую сеть, которая всегда своевременно и в полном объеме осуществляет оплату товара);
  2. если участники договора еще при его заключении предполагают, что по объективным причинам обязательство может быть не выполнено в установленный срок, и потребуется его продление (в частности, это возможно при строительстве крупных государственных объектов).

Сформулировать соответствующий пункт договора можно так: «Настоящий Договор прекращает действие 31.05.2019 г.

Договор автоматически пролонгируется на один (следующий) год, если ни одна из сторон письменно не заявит о намерении его расторгнуть за пятнадцать календарных дней до истечения установленного срока».

Договор аренды нежилого помещения, как правило, рассчитан на длительные отношения с добросовестным арендатором.

Но его часто заключают на непродолжительный срок (менее года), при этом фиксируя условия продления срока действия документа.

Это объясняется тем, что договор с таким сроком действия не подлежит госрегистрации ( ГК РФ).

Поэтому подобные документы обычно предусматривают возможность пролонгации. Например, в договоре аренды допускается следующая формулировка: «После окончания срока действия настоящего Договора арены он продлевается на один год, если ранее ни одна из сторон письменно не изъявила желания его расторгнуть.
Например, в договоре аренды допускается следующая формулировка: «После окончания срока действия настоящего Договора арены он продлевается на один год, если ранее ни одна из сторон письменно не изъявила желания его расторгнуть.

Подобное продление срока действия договора стороны вправе использовать многократно». Однако следует учесть, что пролонгация краткосрочного договора аренды неоднозначно трактуется контролирующими органами.

Некоторые их представители полагают, что при любой формулировке после продления договора аренды он должен считаться действующим более года, а, значит, подлежащим регистрации. В этом случае доказывать иную точку зрения придется в суде.

Опираться можно на п.Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001, где сказано, что при подобной пролонгации государственная регистрация договора не требуется, так как фактически начинает действовать новый договор, заключенный на тот же срок. О продлении срока действия договора займа нередко просят клиенты финансовых организаций, не имеющие возможности своевременно погасить долг. Если кредитор согласен это сделать, он заключает с должником дополнительное соглашение, где прописывается новый срок исполнения обязательства.

Пролонгация может быть предусмотрена непосредственно в договоре займа, однако, скорее всего, она потребует от заемщика уплаты дополнительной комиссии, например:

«В случае продления срока действия настоящего Договора Заемщик обязуется заплатить комиссию в размере 3% от общей суммы долга»

. Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в Рубрики: Tags: Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку Первичные документы Первичные документы | 11:36 15 декабря 2014 Основные средства, Первичные документы Первичные документы Первичные документы Первичные документы Первичные документы Первичные документы Первичные документы | 12:47 26 февраля 2018 Первичные документы Первичные документы | 9:20 28 июня 2018 Первичные документы Первичные документы Первичные документы Первичные документы Кадровое делопроизводство Иностранные работники Законодательство Штрафы Иностранные работники Страховые взносы ФСС НДФЛ Декретный отпуск Страховые взносы ПФР НДФЛ Экономика и бизнес Бухгалтерская отчетность Выплаты персоналу НДФЛ Увольнение Современный предприниматель Налоги и учет для малого бизнеса © 2006 — 2021 Все права защищены.

При полном и частичном использовании материалов, активная ссылка на spmag.ru обязательна, при условии соблюдения .

Порядок пролонгации договора аренды

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Юридической основой пролонгации является . Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно.

Кроме того, называет следующие условия:

  • Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
  • Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
  • Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема.

установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах. К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно.

Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело , Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст.

621 ГК РФ. Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными. А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор ). Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление.
Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества.

Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу. Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема.

Увеличение происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках.

Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах.

Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия ().

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора.

Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок.

Регистрировать их не нужно (). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту ().

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело , рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества.

Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока. Согласованная сторонами процедура не была соблюдена.

Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов.

В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта.

Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок.

Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров.

Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением.

В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения.

Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

СитуацияКомментарий юриста Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости.Арендодатель действовал в соответствии с законом.

Преимущественное право соблюдено Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту.

Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него.

Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, ) Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору ).

Особый порядок действует в отношении публичных земель.

По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями.

Случаи предоставления приоритета перечислены в .

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона.

Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора.

Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на , в том числе под ИЖС или другие цели.

Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ.

Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика О преимущественном праве упоминается в . Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута.

Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство. Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в .

Условиями пролонгации являются:

  1. установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  2. отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.
  3. заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  4. продление не менее чем на 3 года;

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах. Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества.

В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация.

Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах.

Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства.

Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Загрузка.

Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Класснуть Отправить

Пролонгация договора аренды — формулировка в договоре

Войшнис Игорь Автор PPT.RU 20 января 2021 В хозяйственной жизни предприятия нередко возникают ситуации, требующие продления существующего договора. Юристы такую процедуру называют пролонгацией.

Иногда это происходит автоматически, в других случаях необходимо совершить ряд действий. В статье расскажем, как происходит пролонгация договора аренды и как выглядит договор с пролонгацией; образец такого контракта, а также допсоглашения тоже можно будет найти в статье.

Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке (). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок.

Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают. При этом нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов (иное может вытекать из закона). Продление контракта можно несколькими способами:

  1. заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
  2. оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт ();
  3. обменяться письмами.

Сделка может быть продлена, если обязательства по ней существуют за рамками срока.

Хотя формально она утрачивает силу, когда оканчивается ее период. Продление таких договоров может происходить как через соответствующее дополнительное соглашение, так и путем составления нового контракта, где по согласию сторон используются прежние условия, поскольку позиции судов в этом вопросе разнятся.

Одни идут формальным путем (конец срока означает утрату силы), т. е. нужен новый документ, а другие признают факт обязательств за гранью периода и используют допсоглашение.

Формулировка может быть такой: Документ № 2 между поставщиком и покупателем действует с 20.03.2019 по 31.12.2019 и включает все условия документа № 1 между названными сторонами, который имел силу с 20.03.2018 по 31.12.2018 и распространяет свое действие на обязательства, возникшие до момента его заключения. Или такой: Поставщик и покупатель согласно документу № 800, который действовал с 07.04.2018 по 31.12.2018, приняли решение продлить документ № 800 до 31.12.2019 (дополнительным соглашением № 1) по причинам продолжающихся (на прежних условиях) поставок после 31.12.2018.

Фактическое применение старого контракта к сверхсрочным обязательствам не увеличивает его срок.

Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже. Возможны два варианта автоудлинения контрактов:

  • По воле участников.
  • По закону.

Первый вариант работает относительно сделок энергоснабжения (), которые по окончании срока при молчании поставщика (энергоснабжающей компании) и потребителя (абонента) продлеваются на то же время на прежних условиях. Аналогично со сделкой доверительного управления имуществом (): через пять лет она автопролонгируется, если учредитель доверительного управления или доверительный управляющий не отказались от этого.

Промежуток автопролонгации может составлять три, девять, 15 и 40 лет. Срок зависит от имущества, которым управляют. Арендные соглашения с истечением времени возобновляются на неопределенный период (для разных видов имущества существуют различные пределы максимального продления), если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает.

Однако для сделок проката и аренды транспортных средств данное правило не действует.

Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.

Формулировки для продления на короткий срок: Наступление отмеченных обстоятельств автоматически продлевает документ на будущий год. Документ с истёкшим периодом действия считается продленным на следующий год. при молчании сторон о его прекращении.

Формулировка на случай долгого взаимодействия: Стороны могут многократно продлевать документ данным образом.

Итак, мы рассмотрели, как происходит пролонгация договора: формулировка в договоре (образец ниже) позволяет оставлять условия документа прежними.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить!

Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter».

Мы узнаем о неточности и исправим её. ЮРИСТУ: НОВОСТИ КАДРОВИКУ: СТАТЬИ Подписывайтесь на наш канал в Telegram Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс Дзен Узнавайте важные новости вовремя! Сделано в Санкт-Петербурге © 1997 — 2021 PPT.RU Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях его функционирования .

Если вы не согласны, пожалуйста, покиньте сайт. Ошибка на сайте Удаление аватара Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

2 thoughts on “Договор аренды пункт о пролонгации

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+