Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Налоговое право - Как не платить налог от сдачи квартиры в аренду

Как не платить налог от сдачи квартиры в аренду

Как не платить налог от сдачи квартиры в аренду

Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

Яндекс Недвижимость, 14 мая 2021Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени. Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды.

Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.Кто такие самозанятые и при чём тут экспериментВ России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые».

Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.1 января 2021 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%.

Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.Почему к арендодателям это относитсяПо закону налогом облагаются практически все доходы.

То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья.

С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньшеДо появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП.

Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньшеДо появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента.

При УСН налог составляет 6% от доходов.

При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.Как работает новая схема С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.И всё можно будет делать через приложение «Мой налог».

Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно).

Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона.

Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.Какой доход облагается налогомДоходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход.

Если его вернуть При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам— это доходТо есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доходСчитается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).Пример:Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублейСчитаем налог: 18 000×4% = 720 рублей.

ЕжемесячноНалоговый вычетЗаплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%.

Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится.

С этого момента налог придётся платить полностью.Обратите внимание:

  1. Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
  2. Деньги вычитаются из налога постепенно.

    То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.

Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойноЧтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе.

Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или в безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог».

Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры.

Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес. Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически.

Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкциитолько за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.Как это выглядит на практикеЗанося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента, и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась.

Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога. Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты.
Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты.

Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.Плюсы и минусы нового режимаГоворить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.Чем привлекателен новый режим Небольшая ставка налога Это позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 летЗакон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.Всё очень простоВесь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки.

Оплату налогов можно сделать автоматической.Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.В перспективе — прозрачный рынок съёмного жильяСобственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги.

Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.В перспективе — прозрачный рынок съёмного жильяСобственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста! Есть налоговый вычетВычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле».

Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.Можно не платить страховые взносыПосле перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов. Легко отказаться от самозанятостиЕсли собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение. Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.А вот какие подводные камни могут бытьМногое зависит от работы приложенияПриложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).Доходы нужно вносить самостоятельноНалог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами.

Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.Не идёт трудовой стажДля сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет.

А он влияет на размер пенсии.Не отчисляются взносы в Пенсионный фондНалог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.Яндекс НедвижимостьСправочник Яндекс.Недвижимости — всё о покупке, продаже и аренде жилья.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин разобрался с налогами в легальной арендеЯ устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал.

Вот что у меня вышло.Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем.

В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.В основном аренда регулируется о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса.

Например, говорит о неприкосновенности жилища, — о правах и обязанностях собственника, — о выселении гражданина, — о содержании общего имущества дома, а — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  • о том, как платить налоги.
  • об ИП на упрощенке.
  • о налоге на имущество физических лиц.
  • о налогах на доходы физических лиц.
  • об ИП с патентом.

Еще есть Это основное, но не все.

Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами.

Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные.

Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.В Тинькофф—журнале уже рассказывали, Если кратко, то вот зачем:

  • Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  • Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  • Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  • Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  • Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
  • Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  • Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р.
  • С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  • Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р, а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р. Это много.

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры.

С 2021 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже.
Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  • Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  • Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
  • Если это единственное жилье,

Мы разобрали этот закон Заключение договора.

Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать.

Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  • Предмет.
  • Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  • Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  • Срок действия.
  • Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается.

Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом.

Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег.

Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит.

Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта.

Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать.

Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально., , Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой.

Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.Акт приема-передачи с описью.

Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе.

Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры.

Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.В расписке обязательно указать:

  • Факт получения денег собственником.
  • Дату составления документа.
  • ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  • Подпись собственника.
  • Сумму прописью.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре.

То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения.

Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2021Н1 за наем жилого помещения за июнь 2021 года.

Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности.

Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту.

Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов.

Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора.

В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяКогда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого.

Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья.

Вот как это выглядит на примере.В аренду сдается квартира за 35 000 Р в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 Р, общедомовые — 3500 Р. Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг.

Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 Р в месяц, а в год — 462 000 Р. Ну и что? 05.09.19Ставка налога на доходы физических лиц — 13%.

Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

  • Дорогостоящее лечение. Например, или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  • Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 тысяч рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 млн рублей.
  • Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
  • Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  • Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 Р, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 Р в год. В Тинькофф—журнале есть подробная статья о том,
  • Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.

Сколько вам должно государство, можно посчитать Помимо налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам.

Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет У этого налога тоже Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.Рассчитать налог на свою квартиру можно по кадастровому номеру.

Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%.

Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог.

Для этого можно зарегистрировать статус ИП.В Тинькофф-журнале уже давали Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 Р. Если будете регистрироваться электронно, то госпошлину , зато придется купить усиленную ЭЦП.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.ИП, которые сдают квартиры, Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима.

Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили. Что делать? 18.03.19Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально.

Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.Эту систему по сравнению с общей.

Главные отличия тут в налогах.

В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги:

  • 15% с доходов за вычетом расходов.
  • 6% с доходов.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%.

Если больше — можно использовать 15%.Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности.

Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.Давайте теперь считать.Обязательные взносы за себя в 2021 году — 40 874 Р.

То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году.

Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце декабря.Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье Налог на имущество.

ИП на УСН , если сдает несколько квартир, то есть ведет предпринимательскую деятельность.

Для этого нужно Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Что делать? 03.12.18Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится.

Налог можно уменьшить на сумму отчислений, причем даже до 100%, если ИП платит за себя и нет сотрудников.

В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры в аренду

13 февраляСдача недвижимости в аренду — это традиционный способ улучшения своего материального положения, а иногда и выживания россиян. Он используется даже в том случае, когда у владельцев недвижимости нет второй.

К примеру, несколько старушек кооперируются, все съезжаются в одну квартиру, а оставшиеся сдают по договорам жилищного найма.

Если вспомнить, что у них низкая пенсия, то станет понятным, что делается это не от хорошей жизни.В нашем государстве арендодателям приходится расплачиваться с государством и за такой доход. Перед ними стоит необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% от дохода.

В данном случае речь идёт про доход физических лиц, который платит взрослое население. Конечно, если его представители не смогли уйти в подполье. Но и этого мало российскому государству.По отношению к данным лицам возможно применение санкций, в том случае, если они не станут ещё и ИП.

Заставить регистрировать предпринимательскую деятельность никто не может — это дело сугубо добровольное, а вот платить налоги и штрафовать за все нарушения — могут.Если в ФНС сочтут, что доход получается регулярно, а сама деятельность направлена именно на его извлечение, то отсутствие регистрации предпринимательской деятельности становится поводом для того, чтобы пугать граждан наказанием за незаконную предпринимательскую деятельность, а иногда и подкреплять предупреждения штрафами. Рано или поздно лица, сдающие квартиры или дома квартирантам регистрируют предпринимательскую деятельность, поставив себя таким образом в полную зависимость от государства.

В таком случае возникает обязанность платить ещё и НДС.Дело в том, что налог, который платит ИП, зависит от выбранной им схемы налогообложения. Ответ на вопрос о том, кто платит НДС — содержится в — любой субъект хозяйственной деятельности при наступлении определённых условий.Если ИП применяет льготный налоговый режим: УСН, ЕНВД или ПСН, то он не должен платить НДС, но для перехода на таковой ещё нужно догадаться написать соответствующее заявление, что иногда сложно для обычных граждан, которые открыли ИП, хотя реальным предпринимательством не занимаются, а просто сдают одну квартиру, которая, к примеру, досталось в виде наследства от бабушки.Теперь к ИП добавилась ещё и новая форма — налога на профессиональную деятельность.

Горемыки, которые испугались угроз и зарегистрировали ИП, теперь массово пытаются стать самозанятыми.В судах предпринимательской могут признать ту деятельность, которая:

  1. направлена на извлечение постоянного дохода;
  1. проводится на регулярной основе;
  2. лицо осуществляет затраты, связанные с получением дохода.
  3. приводит к возникновению устойчивых связей на рынке, — у лица образуются постоянные клиенты;

Теоретически под такие критерии попадает даже человек, который сдаёт только одну квартиру, даже комнату.

Настраивать себя на то, что в российском суде разберутся и вынесут какой-то справедливый вердикт — не стоит. Судебное решение будет таким, какое нужно представителям властных структур.Однако анализируя некоторые постановления судов можно сделать вывод о том, что большую роль играет чистая прибыль лица. Если она не превысила пару тысяч рублей, которые были потрачены на покупку чего-то полезного для улучшения той же квартиры, то шансы на то, что гражданин будет освобождён от уплаты штрафов так, как если бы он занимался предпринимательской деятельностью довольно высоки.Но не нужно забывать, что суд может признать предпринимательской и деятельность того субъекта, который не регистрировал ИП.Лицо, осуществляющее сдачу квартиру в аренду, но не платящее налоги и не зарегистрировавшее свою предпринимательскую деятельность, может быть подвергнуто следующим санкциям:

  1. взыскание налоговой задолженности за период не более, чем 3 года.
  2. наложение административного штрафа за сокрытие предпринимательской деятельности — от 500 до 2000 руб.;
  3. не была предоставлена заполненная декларация о доходах – штраф от 5% до 30% от суммы неуплаченного налога;
  4. неоплата налогов — штраф в размере 20% от суммы налога при неумышленном характере и 40%, если деяние совершено умышленно;

В силу этого многие владельцы квартир избирают промежуточный вариант.

Они заключают с квартирантами договор официально, но указывают в нём меньшую сумму, по отношению к той, что была получена ими в действительности. Однако не следует думать, что это способно дать существенные преимущества. Рано или поздно государственные структуры решат и эту проблему, так же как они решили проблему указания меньшей суммы в договоре-купли продажи на квартиру.

Если она меньше кадастровой, то берут налог с 70% стоимости по кадастру. Введут что-то подобное и в этом случае.Кроме того существуют и уголовные формы преследования. Их применение случается не часто, но вполне реально.

В случае, если задолженность превышает 900 тыс.

рублей, не уплачено в бюджет в общей сложности более 10% налоговых платежей, или неуплата составляет 2 млн 700 тыс рублей без дополнительных условий.Все критерии по недоимкам имеют силу в течение периода в 3 года. В таком случае лицо может быть подвергнуто наказанию по , что в контексте рассматриваемого нами вопроса встречается довольно редко.Читайте также:

Сдаёшь квартиру и не платишь налоги? Ответственность

26 октября 2018Многие собственники осуществляют сдачу своих жилых помещений в аренду третьим лицам, не задумываясь, что будет, если сдавать квартиру нелегально, а также какая предусмотрена ответственность за сдачу квартиры без уплаты налогов?Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:

  1. Уголовным.
  2. Налоговым;
  3. Жилищным;
  4. Гражданским;

В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством.

Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:

  1. Стоимость сделки.
  2. Информация о предмете договора;

Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.Уголовное законодательство определяет ответственность, которая может грозить лицу, в случае, когда им будет производиться неуплата налогов в крупном или особо крупном размере.Когда в роли арендодателя выступает физическое лицо, соглашение об аренде должно быть заключено только в письменной форме.Помните, на физическое лицо возлагается обязанность по оплате налогов с полученного им дохода.Доходом в этом случае будет являться сумма денежных средств, которые арендатор будет ежемесячно передавать лицу. Размер перечисляемого налога должен быть равен 13 % от получаемых средств.Возможно снижение размера налога путем регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае, допускается снижение налогообложения до 6 % от суммы получаемых доходов.На организацию, которая выступает в роли арендодателя, распространяются те же требования при заключении соглашения, что и на собственников – физических лиц: соглашение должно быть оформлено письменно.Точно также, как и на физическое лицо, организация в случае. когда она сдает жилые помещения для проживания третьих лиц, должна перечислять налоговые платежи.В случае, когда сумма её дохода за год оставляет менее 150 0000 рублей, то организация может перечислять:

  1. 15 % от доходов при системе УСН «Доходы – расходы».
  2. 6 % от доходов при УСН;

Лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя должно заключать соглашение с лицом о передаче ему в аренду жилого объекта также в письменном виде.Предприниматель должен помнить о том, что на нем лежит обязанность по перечислению в бюджет налоговых платежей.

Сумма этих платежей зависит от системы налогообложения, которой он пользуется:

  1. Упрощенная система – 6 %.
  2. ОСНО – 15 % от получаемой прибыли;

Для перечисления налога, лицо, имеющее статус предпринимателя должно не позднее 30 апреля подать соответствующую декларацию о своих доходах.Обратите внимание на то, что сдавать в аренду предприниматель может только те объекты, которые являются его собственностью.Незаконная сдача квартиры в аренду предполагает отсутствие сведений в декларации о полученных доходах, а также неуплата установленных государством налоговых сборов.За подобные действия действующим законом предусмотрен штраф, как ранее уже было сказано, а также уголовная ответственность.Незаконная аренда жилья, которая привела к невыплате налогов в крупном или особо крупном размере, наказывается:

  1. Арестом;
  2. Принудительными работами;
  3. Лишением свободы.

Для квалификации деяния в крупном размере необходимо получать более 900 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет платежей составляет более 10 % из этой суммы.Для особо крупного размера, необходимо чтобы выручка лица составляла более 4500 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет средств составляет более 20 % от указанной суммы.Еще один вариант возможной ответственности в случае невнесения обязательного налогового сбора — штраф за неуплату налогов за сдачу квартиры.Такая ответственность за уклонение от выплаты налогов, предусмотрена налоговым законодательством.Привлекается собственник к ответственности, если он:

  1. Не осуществлял внесение в бюджет, определенного законом процента от дохода полученного от сдачи в аренду жилого объекта;
  2. Не предоставил в установленный срок декларацию, с отраженными доходами.

Размер штрафной санкции установлен в процентном соотношении к тем налогам, которые были сокрыты. Размер этого процента равен от 20 до 40.В случае, когда собственник не своевременно представил декларацию, размер штрафа равен 5 %, полученным доходам.Доказывать неуплату средств будет налоговый орган, который перед вынесением решения о привлечении к ответственности осуществит тщательную проверку.

Как правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете Подписаться Не сейчас Автор публикации: Юридическая фирма, Был(а) 13.01.2021 в 17:18 юридическая фирма, ООО Коллегия78 Написать сообщение Подписаться 10 049 просмотров 1 230 дочитываний 04 июля 2021 в 14:01 Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка.

Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет. Но данный вид бизнеса будет крайне опасным для арендодателя, если он не знает всех тонкостей российского законодательства, ведь встреча с представителями налоговой инспекции может плохо для него обернуться, так как от любой прибыли положено уплатить подоходный налог.С другой стороны, есть реальный способ правильно сдать квартиру в аренду и не платить налоги, но с ним знакомы далеко не все.Любые сделки, совершенные на территории России должны проходить строго в соответствии с законодательством. В первую очередь, если в результате соглашения одна из сторон получает доход, она должна уплатить налог.

Согласно Налоговому кодексу РФ физическое лицо уплачивает налог от прибыли в размере 13% от суммы дохода; индивидуальный предприниматель отчисляет налог в размере 15 или 6% при УСН; покупка патента, стоимость его рассчитывается индивидуально для каждого арендодателя, она будет зависеть от типа и размера жилой площади. Таким образом, так или иначе, но все арендодатели должны уплачивать налог.

Тем не менее, особенно для физических лиц это не всегда выгодно, а главное понятно, ведь весь процесс уплаты налога сопровождается сбором документов и заполнений деклараций.

Впрочем, в любом случае, если вы желаете сдать жилплощадь квартирантам, то вы должны составить договор, в противном случае, в будущем можете пострадать от недобропорядочных квартиросъемщиков.Если Вы не желаете оплачивать налог, то у вас есть два варианта: сдавать жилье нелегально или правильно заключать договор. Выбирая первый вариант — Вы можете письменно согласовать порядок пользования жилым помещением и оплаты с арендатором и не регистрировать сделку в госоргане. В соответствии с российским законодательством договор аренды жилого помещения должен быть зарегистрирован в Россреестре, который передает сведения в налоговую инспекцию.

Конечно, Вы можете просто подписать договор и предоставить в пользование жилое помещение.

То есть пропустить этап регистрации. Но данная сделка будет опасна для арендодателя: если Вам попадется недобросовестный арендатор, который нанесет ущерб вашему имуществу, Вы не сможете возместить убытки в судебном порядке; если о ваших действиях станет известно налоговому органу, то вы будете привлечены к ответственности. Как же налоговая докажет, что вы сдаете квартиру?

На практике доказать это практически невозможно. Целенаправленно Вас искать налоговый орган не будет, но Вас могут проверить по жалобе, например, соседей или квартиросъемщиков. Хотя даже по результатам проверки доказать Вашу причастность к уклонению от уплаты обязательных сборов будет крайне сложно.При втором варианте: по закону уплате подлежит налог за полный отчетный период, то есть налог взимается за целый год — поэтому самый разумный вариант для арендодателя — это заключить договор аренды сроком менее, чем на 1 год.

При выполнении этого условия вы можете составить договор аренды жилого помещения, заверить его нотариально, а затем регистрировать в госоргане.

Таким образом, вы приобретаете массу преимуществ. Во-первых, жилье будет арендовано в соответствии с законодательством, а арендодатель имеет полное право передать дело в суд в случае неисполнения второй стороной своих обязательств. Во-вторых, Росреестр не передает данные в налоговую инспекцию, так как договор аренды был заключен сроком менее чем на 1 год.

Стоит немного разъяснить, как правильно составлять договор аренды: укажите персональные данные всех сторон соглашения; определите порядок пользования жилым помещением; укажите права и обязанности сторон договора; укажите сумму к оплате порядок передачи средств и срок действия настоящего договора; при необходимости приложите опись имущества.Итак, если вы хотите сдать жилье нелегально и не регистрировать договор в Росреестре, то вы не только несете риск лишиться собственного имущества, но и понести административную ответственность за свои действия.

Уклонение от налогов преследуется сразу по трем статьям: Согласно положениям НК уклонение от налога предусматривает штраф в размере 20% от суммы, не поступившей в качестве оплаты; Согласно Уголовному кодексу РФ незаконная предпринимательская деятельность с прибылью более полутора миллионов рублей, наказывается штрафом до 300000 рублей и исправительными работами или арестом сроком до полугода. А также уклонение от уплаты налогов физических лиц повлечет за собой штраф до 300000 рублей или арест сроком до одного года.

Обратите внимание, что лишение свободы грозит налогоплательщику в том случае, если он не в состоянии оплатить денежный штраф. Таким образом, уклоняться от налога, конечно, не стоит, ведь есть вполне законный способ не платить налог при получении прибыли от сдачи жилья.

0

0

0

0

0

0

0

0 Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации ОК Поделиться в социальных сетях:

Автор: Юридическая фирма Подписаться Спросить Поделиться вконтакте facebook одноклассники telegram whatsapp 0 0 0 0 0 0 0 0 Автор: (0), Пользователи: (1) Показать ещё комментарии

9111.ru: как зарабатывать на публикациях? Юристов онлайн Вопросов за сутки Вопросов безответов Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

6 thoughts on “Как не платить налог от сдачи квартиры в аренду

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+