Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Как правильно оформить договор аренды квартиры и заплатить налог

Как правильно оформить договор аренды квартиры и заплатить налог

Как правильно оформить договор аренды квартиры и заплатить налог

Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов

30 марта 2021С этого года владельцы жилья, сдающие его в аренду, могут воспользоваться облегченным налоговым режимом.Доход от сдачи квартиры/комнаты/дома в аренду облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Проще говоря, владелец жилья, получающий деньги за его сдачу, обязан платить налог государству. И срок действия договора не имеет значения.

Налог должны платить все. Что грозит за его неуплату и как можно сэкономить на налоге, вместе с экспертами рассказывает АиФ.ru.Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной собственности нескольких людей, то потребуется согласие всех владельцев.Осуществляется аренда недвижимости по договору найма жилого помещения.

По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, заключен он должен быть в письменной форме.

Если договор будет устным, владельцу не на что будет ссылаться в суде при споре: например, когда жильцы за квартиру не платят и съезжать не собираются.«Оформляется договор аренды жилого помещения.

Форму договора со всеми существенными условиями можно найти в интернете, а лучше всего — взять из специализированных правовых систем. Не будет лишним сделать опись имущества и приложить ее к договору.

Это обезопасит вещи от возможного хищения и повреждения», — подчеркивает юрисконсульт компании «Гарант» Роман Ларионов.Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов добавляет, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок внесения арендной платы.

Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.При этом, по словам Боброва, если договор заключен на срок более года, то после подписания договора стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой.

Таким образом, сделку можно считать законной, если она совершена в письменной форме, а обременение права собственности на квартиру арендой прошло государственную регистрацию (если договор найма заключен на срок более года).Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13% от доходов. Это означает, что собственник обязан ежегодно подавать в налоговую службу по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ.

Подать ее можно несколькими способами: лично либо заполнив электронную форму в «Личном кабинете» на сайте ФНС и отправив ее по электронной почте.

Уплатить НДФЛ нужно не позднее 1 декабря года, следующего за тем, в котором вы получили доход.Кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Светлана Горохова подчеркивает, что граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30%.Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым.

С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим.

Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.«Регистрироваться в качестве предпринимателей физическим лицам не нужно. У тех, кто применяет данный спецрежим, не должно быть работников.

Спецрежим можно совмещать с работой по трудовому договору. Доход от этой трудовой деятельности будет облагаться так же, как у гражданина, не являющегося самозанятым, так как данный доход не подпадает под спецрежим.

Спецрежим не смогут применять те, кто получил за календарный год доходы больше 2,4 млн руб», — рассказывает эксперт.Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей»

, — отмечает эксперт.Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе.

Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2021 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, . С 1 января 2021 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.Вовремя предоставлять декларацию и налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика.
С 1 января 2021 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.Вовремя предоставлять декларацию и налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика.

составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.

Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.По съемщик квартиры обязан платить арендную плату.

Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом.

Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2021 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  • Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  • УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% ( НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  • Налог на профессиональный доход — с 1 января 2021 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП ( Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
  • НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.

В 2021 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

С 1 января 2021 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.ПримерВ 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс.

рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2021 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е.

4% от получаемого дохода).В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  1. Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога ( НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  2. Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
  3. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере.

Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс.

рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов ( УК РФ).Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем.

В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый.

Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых.
Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых.

Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  1. — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  2. по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье.

В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам ( НК РФ).

Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль.

Налог нужно уплатить до 15 июля ( НК РФ).Оплатить можно следующими способами:

  1. с помощью .
  2. в отделении банка по бумажному платежному поручению;
  3. через личный кабинет налогоплательщика ;

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
  • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.
  • Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.
  • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
  • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
  • На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

billiondigital/DepositphotosПо закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать.

Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на .«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица.

Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.Вместе с декларацией подаются копии:

  1. паспорта.
  2. договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  3. акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  4. документов, подтверждающих право владения данной собственностью;

booblgum/DepositphotosНалоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля).

Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%.

Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры.

В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП.

Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.Не пропустите:

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин разобрался с налогами в легальной арендеЯ устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их.

Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом.

Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.В основном аренда регулируется о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса.

Например, говорит о неприкосновенности жилища, — о правах и обязанностях собственника, — о выселении гражданина, — о содержании общего имущества дома, а — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  • о налоге на имущество физических лиц.
  • об ИП с патентом.
  • о том, как платить налоги.
  • об ИП на упрощенке.
  • о налогах на доходы физических лиц.

Еще есть Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные.

Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.В Тинькофф—журнале уже рассказывали, Если кратко, то вот зачем:

  • Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  • Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р.
  • Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  • Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
  • Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  • Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  • Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  • С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  • Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р, а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р. Это много.

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2021 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже.

Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  • Если это единственное жилье,
  • Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  • Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон Заключение договора.

Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях.

Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  • Предмет.
  • Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  • Ответственность.
  • Срок действия.
  • Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.Предмет договора.

Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается.

Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку.

Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.Условия оплаты и других расходов.

Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит.

Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально., , Ответственность за нарушение договора.

За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние.

Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры.

Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.Подтверждение оплаты.

Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.В расписке обязательно указать:

  • Сумму прописью.
  • Факт получения денег собственником.
  • Дату составления документа.
  • ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  • Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно.

В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2021Н1 за наем жилого помещения за июнь 2021 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34.

Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично.

Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку.

Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась.

Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке.

Суд отказал собственнику во взыскании долга.Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяКогда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков.

Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.В аренду сдается квартира за 35 000 Р в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 Р, общедомовые — 3500 Р.

Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 Р в месяц, а в год — 462 000 Р.

Ну и что? 05.09.19Ставка налога на доходы физических лиц — 13%.

Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

  • Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
  • Дорогостоящее лечение. Например, или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  • Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 тысяч рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 млн рублей.
  • Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  • Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 Р, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 Р в год. В Тинькофф—журнале есть подробная статья о том,
  • Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.

Сколько вам должно государство, можно посчитать Помимо налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам.

Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая.

Каждый муниципалитет У этого налога тоже Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.Рассчитать налог на свою квартиру можно по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%. Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться.

Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП.В Тинькофф-журнале уже давали Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 Р.

Если будете регистрироваться электронно, то госпошлину , зато придется купить усиленную ЭЦП.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.ИП, которые сдают квартиры, Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима.

Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов.

То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Что делать? 18.03.19Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально.

Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.Эту систему по сравнению с общей.

Главные отличия тут в налогах.

В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги:

  • 15% с доходов за вычетом расходов.
  • 6% с доходов.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%.

Если больше — можно использовать 15%.Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.Давайте теперь считать.Обязательные взносы за себя в 2021 году — 40 874 Р.

То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки.

Это фиксированные взносы, их платят в текущем году.

Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце декабря.Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье Налог на имущество.

ИП на УСН , если сдает несколько квартир, то есть ведет предпринимательскую деятельность. Для этого нужно Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Что делать? 03.12.18Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится.

Налог можно уменьшить на сумму отчислений, причем даже до 100%, если ИП платит за себя и нет сотрудников.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

5 thoughts on “Как правильно оформить договор аренды квартиры и заплатить налог

  1. Вы не уточнили основное — какая система налогообложения, сфера деятельности, будут ли наемные сотрудники и т. д. и т. п.
    Себя оформлять не надо, Вы уже оформлены как индивидуальный предприниматель.
    Если Вы еще не оформляли ИП, или прошло меньше месяца можете перейти на УСН. Но здесь тоже нужно оценить Ваш вид деятельности, что выгоднее и удобнее. От системы налогообложения в основном и будет зависеть Ваша отчетность и уплата налогов.
    Можно обратиться в бухгалтерскую фирму.

  2. я фигею, как люди в бизнес вваливаются!
    онлайн-бухгалтерию к расчетному счету подключите — моё дело, эльба и т. д.
    и туда все вопросы.
    бесплатно только мухи женятся.

  3. Попробуйте сформулировать задачу конкретнее иначе Вы не получите конкретного ответа.
    Чем Вы занимаетесь, нужна ли Вам аренда и сотрудники?
    Для упрощения — зарегистрируйтесь в эльбе или в Мое дело. Насколько я помню, в эльбе первый год бесплатно, там получите данные по налогам и т. п. а также ответы на большую часть своих вопросов.
    Себя оформлять не нужно, а вот для оформления новых сотрудников, потребуется

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+