Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

» » 6 286 просмотровСодержаниеПри возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности.

Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами . Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка.

Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.Предварительный договор несет в себе гарантийно-обеспечительную функцию, которая имеет важность для обоих участников сделки. Благодаря заключению этого документа Покупатель получает уверенность в том, что конкретное жилое помещение будет как бы «забронировано» за ним по указанной цене.

Продавец же получает уверенность в том, что квартира будет куплена у него в установленный срок.Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:

  • Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
  • Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
  • Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).

В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора.

Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.Составление предварительного договора купли-продажи – не обязанность, а только право Продавца и Покупателя. Они могут пропустить этот этап и сразу перейти к заключению основного варианта документа. Чаще всего предварительный договор оформляется тогда, когда имеются некоторые препятствия для совершения сделки в настоящий момент времени (например, Продавец продолжает собирать документы для проведения отчуждения и т.д.).Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса.

Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.Да, предварительный договор может быть расторгнут либо Продавцом, либо Покупателем, либо обоими участниками сделки вместе.

Однако расторжение предварительного договора возможно только в том случае, если для этого имеется реальная и объективная причина (основание). Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты.

Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты.

Например, в тексте предварительного договора могло быть указано, что стороны условились заключить основной вариант документа до 31 января 2021 года. Однако срок уже прошел, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения данного документа. Считается, что участники сделки взаимно и обоюдно отказались от исполнения обязанностей и договоренностей, а, значит, предварительный договор является недействительным.

Больше Продавец и Покупатель не связаны никакими правоотношениями по законодательству РФ.Автоматическое аннулирование предварительного контракта происходит и в том случае, если в тексте отсутствует указание конкретной даты для заключения основного договора. В этой ситуации договор признается действительным на 1 год с момента его подписания.

Если в течение этого времени стороны не заключают основной договор купли-продажи (по причине обоюдного согласия или обыкновенного взаимного бездействия), то предварительный договор считается более недействительным.Предварительное соглашение автоматически аннулируется, если в его тексте обнаруживаются ошибки, описки и недочеты. Например, неправильно написано имя какой-либо стороны, имеются неточности в идентификационном описании объекта недвижимости и пр.

Если Продавец и/или Покупатель выявят подобное упущение, они смогут пойти по 1 из 2 возможных путей – либо заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, либо просто отказаться от его заключения.Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны (). Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:ШагиРазъясненияШаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения.

Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель.

Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.Шаг №2. Однозначно сформулировать причину расторжения предварительного контракта.Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.Шаг №3.

Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы. В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.Некоторые граждане полагают, что при желании они смогут легко и просто расторгнуть предварительный договор по любому поводу (например, Покупатель найдет более выгодное предложение у другого Продавца и пр.).

Однако такое мнение не совсем верно.

Участник сделки, не имеющий для расторжения логичной и объективной причины, сможет прекратить действие договора только в том случае, если на это согласится 2-ой участник сделки. Однако вторая сторона может не дать своего согласия и обратиться в суд с исковым заявлением

«О понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры»

.Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд. За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс.

рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс.

рублей).Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления

«О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств»

. Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора.

Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб. Самый простой и удобный вариант разрешения ситуации – полюбовное расторжение предварительного контракта.

Данная процедура проводится в досудебном порядке. Она может быть осуществлена только по обоюдному желанию обоих участников сделки.

В этом случае сторонам понадобится составить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно.

Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

  1. дата составления и подпись Отправителя.
  2. обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
  3. причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
  4. ссылка на статью ;
  5. порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
  6. полная информация об объекте недвижимости;
  7. ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
  8. ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
  9. отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;

Письменное уведомление следует направлять заказным письмом с полной описью вложения и уведомлением о вручении Адресату.

При этом Отправителю понадобится оставить у себя дубликат письма, – этот экземпляр пригодится на тот случай, если 2-ая сторона не захочет признавать договор расторгнутым и инициирует судебное разбирательство.В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ. Соглашение обладает большим доказательным эффектом, чем письменное уведомление.

Главное преимущество такого соглашения – это совместное участие обеих сторон в процедуре его составления.Соглашение не имеет строгого образца. Оно не требует нотариального заверения и обретает полную юридическую силу с моменту подписания Продавцом и Покупателем.

Сюда вносятся следующие сведения:

  • Порядок возвращения предварительного платежа.
  • Количество оригинальных экземпляров Соглашения (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя).
  • Указание даты, с наступлением которой Соглашение вступает в законную силу (обычно – «с момента подписания»).
  • Указание даты, с наступлением которой договор признается расторгнутым.
  • Дата и место заключения Соглашения.
  • Подписи участников Соглашения с расшифровками инициалов.
  • Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж и пр.).
  • Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который планируется расторгнуть (его номер и дата заключения).
  • Персональные данные Покупателя (включая паспортную информацию).
  • Персональные данные Продавца (включая паспортную информацию)

В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.

Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю.

Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю.

Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила. Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:

  • Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).
  • Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
  • Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
  • Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.

Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.Возврату подлежит только та же сумма, которая указывается в предварительном договоре и в расписке о получении денег (эта бумага должна была быть составлена при непосредственной передаче средств).

Если расписка о получении денег отсутствует, а Продавец отказывается возвращать задаток или аванс, можно обратиться в суд составить исковое заявление «О незаконном обогащении физического лица».

Тогда в суд понадобится предоставить выписки с банковских счетов, подтверждающие, что деньги были переведены Ответчику. Когда речь идет про передачу наличными, Истец может заручиться показаниями свидетелей.При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса».

Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском –

«О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств»

.

Расторжение предварительного договора купли-продажи – сложная юридическая процедура, которая состоит сразу из нескольких этапов. Инициатору данного мероприятия понадобится правильно сформулировать причину, определиться с точным порядком действий и оформить необходимую документацию (письменное уведомление, досудебное соглашение или даже исковое заявление).

Не знаете, как именно расторгнуть предварительный договор?

Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (Пока оценок нет)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 169 просмотров Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно.2 674 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.19 217 просмотров Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 169 просмотров Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно.2 674 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.19 217 просмотров Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов.

Они.1 117 просмотров Необходимость купить жилье в другом городе возникает достаточно часто.

Это.1 152 просмотров Государство уделяет огромное внимание вооруженным силам и, в частности, комфортному.17 515 просмотров Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

» »

Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем.

Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить. Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор.

Обязательно в письменной форме.

Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей. В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю.

А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене. С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи.

Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях. Это возможно, если:

  • это включено в условия контракта.
  • участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов. Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки. Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет.

Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации. То есть, выяснится, что:

  • контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
  • условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса.

В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом. Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено.

Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться.

Но суд наверняка защитит покупателя. Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки. Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение.

Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора.

Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный. В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора.

При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов. При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток. Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст.

380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств. Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.

Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.

Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю. Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса. При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса.
При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса.

Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается. Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.

Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия.

А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только. После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает.

Никто никому ничего не должен.

Можно снова искать на рынке подходящий вариант. Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон. Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки.

И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест. Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.

Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью. Формулировки не должны допускать двойного толкования.

Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом.

И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно.

Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса. Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них.

Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

При составлении такого документа указывается:

  • какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  • какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  • предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  • что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  • ответственность за неисполнение соглашения;
  • наименование сторон;
  • наименование, дата составления;

Соглашение скрепляется подписями участников. Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена.

Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно.

Избирается деловой стиль общения. В документе указываются:

  • нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  • данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  • название и дата;
  • если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.
  • реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;

В конце обязательна подпись. Эти рекомендации носят общий характер.

В практике не бывает одинаковых ситуаций.

В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом. Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся. Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Об автореВалерий ИсаевВалерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Полезная информация: Поделиться: Оцените статью:

Загрузка. Бесплатная юридическая консультация: Москва и область: Санкт-Петербург и область: Федеральный номер: Бесплатная консультация © Copyright 2021, Суд.ГУРУ.

Все права защищены.

Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиПредварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора. Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства. При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме.

Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в .

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы , и п.1.

. В случае подачи иска, процедура регулируется нормами Гражданско-правового кодекса.

В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей.

Здесь указываются:

  1. способы расторжения.
  2. причины, допускающие расторжение;

Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально.

Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

  1. претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
  2. предложение составить соглашение;
  3. предупреждение об одностороннем расторжении.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы , в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей.

Например:

  • Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.
  • Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
  • Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
  • Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
  • Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.

Если продавец своевременно устранит нарушение, основание для аннулирования купли-продажи утрачивает силу. Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка.

Или внёс её не в полном объёме.

Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ. Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение.

Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры.

Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:

  • подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.
  • копию уведомления, отправленного ответчику;

Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

  1. квитанцию об отправке заказного письма;
  2. уведомление о его получении ответчиком.
  3. опись вложения;

После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам .

Заявление составляется по форме, соответствующей .

В нём обязательно указывают:

  • Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
  • Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
  • Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
  • Дата составления и подпись, перечень приложений.

К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска. Стороны обязаны собраться на заседании суда и участвовать в полемике, приводя аргументы в свою пользу. Изучив обстоятельства дела, суд выносит решение и оформляет его выпиской.

Выписка станет основанием расторжения договора.

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:

  • Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  • В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  • ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.
  • Продавец не имеет документов на квартиру.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению.

Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений. Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги.

Если аванс вносился (), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам . А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить. При внесении задатка () правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

Претензии к контрагенту высказываются в официальной письменной форме уведомлением. Оно передаётся заказным письмом по почте или курьером. Устные высказывания и электронная переписка юридической силы не имеет.

В документе должно содержаться:

  1. предложение составить соглашение;
  2. уведомление о том, что договор аннулируется;
  3. предупреждение о подаче иска.
  4. дата составления;
  5. наименование: «Уведомление о расторжении»;
  6. изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
  7. реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  8. ссылка на нормы ;

В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии. Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора.

Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки.

Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему. Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

  1. дата составления;
  2. формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
  3. адрес квартиры;
  4. реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  5. формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
  6. кадастровые и технические характеристики квартиры;
  7. указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам или ;
  8. сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
  9. сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
  10. наименование: «Соглашение о расторжении»;
  11. ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.
  12. причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;

В заключение ставятся подписи сторон.

Каждый участник оставляет себе один экземпляр документа. Регистрировать его не нужно. Но если ПДКП удостоверялся нотариально, соглашение также следует удостоверить.

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка.

Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки. Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами.

Если он решён – можно составить соглашение.

При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск. Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. ВконтактеFacebookTwitterОдноклассники

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Бесплатная консультация юриста по телефону: Приобретение недвижимости — это сложный, многогранный и долгий процесс.

Неудивительно, что за этот период могут возникнуть обстоятельства, из-за которых придется расторгнуть, достигнутое ранее, соглашение. О том, как аннулировать предварительный договор купли–продажи так, чтобы при этом не оплачивать штраф и снять с себя юридические обязательства, расскажем далее. Согласно действующему законодательству РФ, а именно ГК РФ, любая финансовая сделка должна быть оформлена юридически, чтобы обезопасить стороны от возможных правонарушений.

Таким образом, процедура купли – продажи квартиры, дома или земельного участка осуществляется в следующем порядке:

  1. оформление предварительного договора купли — продажи недвижимости;
  2. подписание акта приёма – передачи документов и ключей от квартиры с одной стороны и денежных средств с другой;
  3. составление основного контракта;
  4. регистрация оферты в кадастровом реестре.

Стороны обладают обязательствами ещё на первоначальном этапе договоренности, если хоть один из вышеперечисленных документов подписан.

Предварительный договор купли – продажи довольно часто сопровождается передачей аванса или задатка — части денежных средств, которые идут в счёт будущей оплаты за недвижимость. Кроме того, в документе прописываются условия заключения сделки. Оформляя основной контракт купли – продажи, стороны опираются на первоначальное соглашение.

Разрыв договорных отношений также необходимо проводить в письменной форме, составляя другой документ, на основании которого все ранние обязательства отменяются. Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости могут быть следующими:

  1. отсутствие необходимой суммы денежных средств. Покупатель обязан оплатить недвижимость в течение 1 года после заключения предварительного соглашения. В противном случае контракт аннулируется;
  2. иные основания, не зависящие от воли сторон.
  3. по инициативе продавца, если найден другой покупатель, способный оплатить стоимость квартиры сразу. При этом, необходимо будет вернуть задаток и оплатить пеню за нарушение условий оферты;

Процедура по расторжению договора купли – продажи недвижимости без задатка довольно простая, особенно если обе стороны оферты не желают продолжать сотрудничество. Порядок расторжения предварительного соглашения:

  • В случае, если соглашение противоречит требованиям законодательства, документ утрачивает юридическую силу. Составлять контракт об аннулировании оферты, в этом случае не потребуется;
  • Если какое-либо условие предварительного договора не выполнено, документ считается недействительным;
  • Необходимо внимательно прочесть ранее составленный контракт. Обычно, в документе указана возможность расторгнуть оферту отдельным пунктом. При отсутствии такого условия, составляется соглашение об аннулировании покупки. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется оформлять соглашение у нотариуса;
  • Если инициатором расторжения соглашения является одна сторона, требуется оповестить другую, в письменной форме, ссылаясь на уважительные причины. В случае, если покупатель или продавец выражает несогласие, аннулировать сделку придется в судебном порядке.

Предварительный договор расторгается по инициативе одной из сторон в судебном порядке.

Также покупатель и продавец могут прийти к взаимному согласию и разорвать сделку самостоятельно. Этапы расторжения предварительного договора купли – продажи недвижимости:

  1. составление соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи. В содержании указывается:
    • причина аннулирования сделки;
    • порядок возврата аванса;
  2. обсуждение условий разрыва оферты;
  3. подписание соглашения о разрыве сделки;
  4. порядок возврата аванса;
  5. отправление заказного письма продавцу, или покупателю с требованием расторгнуть контракт в досудебном порядке;
  6. заверение соглашения у нотариуса (если ранее подписанный контракт был завизирован чиновником).
  7. причина аннулирования сделки;

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи недвижимости Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно обжаловать в судебном порядке если одна из сторон отказывается расторгать соглашение.

Для этого понадобится собрать пакет документов и подать иск в судебную палату по месту жительства ответчика.

Заявление должно содержать подробную информацию о причине разрыва сделки и требование о возврате задатка. Срок исковой давности по делу составляет 1 год.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

4 thoughts on “Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+