Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Оценка прав аренды земельного участка

Оценка прав аренды земельного участка

Как оценить право аренды земельного участка?

Содержание

  1. 1.1 Что такое право аренды земельного участка?
  2. 3 Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы
    • 3.1 Когда проводится оценка?
    • 3.2 Общие принципы
    • 3.3 Метод сравнения продаж
    • 3.4 Метод выделения
    • 3.5 Метод распределения
    • 3.6 Метод капитализации
    • 3.7 Метод остатка
    • 3.8 Метод предполагаемого использования
    • 3.9 Особенности составления отчета
  3. 3.7 Метод остатка
  4. 3.5 Метод распределения
  5. 3.3 Метод сравнения продаж
  6. 3.1 Когда проводится оценка?
  7. 4.5 Оценка прав аренды земли может проводится при:
  8. 3.4 Метод выделения
  9. 1.4 Какие методы оценки применяют оценщики?
  10. 4.4 Оценка аренды земельных участков
  11. 1.5 Необходимые документы
  12. 3.8 Метод предполагаемого использования
  13. 2.4 Методы оценки
  14. 4.3 Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке
  15. 3.6 Метод капитализации
  16. 4.2 При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:
  17. 1.2 Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?
  18. 2.1 Определение объекта оценки
  19. 2.2 Параметры, влияющие на стоимость
  20. 3.9 Особенности составления отчета
  21. 3.2 Общие принципы
  22. 1 Оценка права аренды земельного участка
    • 1.1 Что такое право аренды земельного участка?
    • 1.2 Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?
    • 1.3 Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?
    • 1.4 Какие методы оценки применяют оценщики?
    • 1.5 Необходимые документы
  23. 4 Оценка аренды
    • 4.1 Оценка прав аренды
    • 4.2 При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:
    • 4.3 Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке
    • 4.4 Оценка аренды земельных участков
    • 4.5 Оценка прав аренды земли может проводится при:
  24. 1.3 Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?
  25. 2 Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли
    • 2.1 Определение объекта оценки
    • 2.2 Параметры, влияющие на стоимость
    • 2.3 Наилучшее экономическое использование участка
    • 2.4 Методы оценки
  26. 2.3 Наилучшее экономическое использование участка
  27. 4.1 Оценка прав аренды

Оценка права аренды земельного участка Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений. Что такое право аренды земельного участка? С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  1. возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  2. передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.
  3. сдавать его в субаренду;
  4. предоставлять в качестве залога для получения кредитов;

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  1. расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.
  2. пролонгации договора;

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка? В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  1. права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  2. физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  3. величина и правила внесения арендной платы.
  4. наличие запретов или обременений;
  5. сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  6. юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели. Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е.

определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка. В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?
Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  1. владельца земельного участка – арендодателя;
  2. пользователя – арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  1. Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы.

    В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.

  2. Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.
  3. Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  4. Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  5. Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  6. Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  7. Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  8. Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики? В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  1. Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  2. Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  3. Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  4. Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.
  5. Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.

Читайте также Как происходит межевание земельного участка с соседями?Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным – у другого.

Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок.

Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде.

Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц. Необходимые документы При оформлении заявки на проведение оценки представляется значительный объём документов:

  1. документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на способы использования, карты и прочие имеющиеся материалы, в том числе ограничения (сервитуты).
  2. текст договора аренды, если он уже заключён, или его проект с указанием ставки платы за аренду;
  3. паспортные сведения по заявителю;

Иногда, оценщики могут затребовать дополнительные документы, имеющие отношение к самому участку или планируемой на нём деятельности.

Отчёт об оценке прав аренды оформляется в соответствии с методическими рекомендациями, опечатывается, прошивается и передаётся заказчику. Обращение за оценкой права аренды земельного участника в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом.

Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов. Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки.

Вам не нужно переносить какие-либо дела.

Мы приедем, когда Вам будет удобно. Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел. Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/ Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли Земля представляет собой объект большой экономической значимости.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/ Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли Земля представляет собой объект большой экономической значимости.

Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка. Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке. При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли.

А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах?

Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли. Определение объекта оценки При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.
Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды. Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли. Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно?

Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше.

Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход.

Читайте также Как продать долю земельного участка без межевания? Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ.

Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым.

То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам. Методы оценки В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения.

Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать.

Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено. Источник: http://www.c-a.ru/ocenka_prava_arendy_zemelnogo_ychastka.htm Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него.

Но данный процесс имеет и некоторую специфику. Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка? Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  1. При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.
  2. Инвестирование средств;
  3. Кредитование под залог;
  4. Сдача земли в аренду и переуступка аренды;

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией. Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства). Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам: Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку).

Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет. Общие принципы Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  1. Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  2. Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  3. Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  4. Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.

Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Метод сравнения продаж Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями.

Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки.

Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения: Метод выделения Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям.

Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений.

Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений. Метод распределения С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок. Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов. Метод капитализации Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды.

Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным. Читайте также Статус земельного участка учтенный что значит?Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  1. Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.
  2. Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  3. Вычислении коэффициента капитализации;

Метод остатка Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  1. Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  2. Подсчет ЧОД за период времени;
  3. Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  4. Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования Применяется при возможности получения дохода с права аренды.

Порядок действий:

  • Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  • Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.
  • Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  • Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации.

В операционные расходы включается арендная плата. Особенности составления отчета Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  1. Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  2. Используемые способы и методы.
  3. Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  4. Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  5. ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях.

Стоимость записывается цифрами и прописью. Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  1. Размер арендной платы;
  2. Правомочия арендатора;
  3. Сроки аренды;
  4. Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  5. Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей. Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам: Или задайте вопрос юристу на сайте.

Это быстро и бесплатно! Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html Оценка аренды > Услуги оценки > Оценка земли > Оценка аренды Заявка на оценку для аренды Оценка стоимости аренды: расценки на услуги здесь Оценка прав аренды Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам.

Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории «непотребляемых», а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом — это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы.

Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды. Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы?

Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору.

Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды — это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос — зачем нужны дополнительные расходы? При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:

  1. срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
  2. инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
  3. любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.
  4. условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
  5. характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)

Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке

  1. Право зачета затрат арендатора
  2. Право выкупа арендуемого объекта
  3. Преимущество в величине арендной ставки

Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель. Оценка аренды земельных участков Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием.

Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.

Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

5 thoughts on “Оценка прав аренды земельного участка

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+