Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Основные методы оценки рыночной стоимости квартиры статья

Основные методы оценки рыночной стоимости квартиры статья

Основные методы оценки рыночной стоимости квартиры статья

Что такое стоимость квартиры и как её определить

12 августаСделки купли-продажи, получение кредитов под залог, имущественные споры и множество других процессов – всё это требует адекватной оценки стоимости недвижимости, а её определение является серьёзной задачей.

Важно принимать во внимание множество нюансов.

Особенно, когда речь идёт о рыночной стоимости квартиры.

Выделяют рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо учитывать разницу между этими понятиями.

Также важно знать, в каких ситуациях используется рыночная, а в каких кадастровая стоимость квартиры.

Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать квартиру. Т. е. она формируется в условиях свободного рынка.

Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы.

Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее.

  1. Ситуация на рынке. Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке.
  2. Характеристики дома. Дата постройки, дата последнего капитального ремонта, степень изношенности конструкций. Также учитывается количество этажей, наличие лифта и мусоропровода.
  3. Месторасположение. Насколько квартира удалена от центра города, уровень развития районной инфраструктуры, характер благоустройства, наличие объектов соцкультбыта.
  4. Площадь и планировка. Количество комнат, площадь жилых и не жилых помещений, наличие балконов/гардеробов/террас, отдельный или раздельный санузел.
  5. Состояние квартиры. Особенности ремонта, наличие тёплых полов, качество сантехники и отопительные приборов.

Существует несколько способов определения цены недвижимости.

Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

К минусам, как правило, относится необходимость платить деньги.

  1. Самостоятельно. Этот способ полностью бесплатный. Однако потребует определённых затрат по времени. Необходимо будет посетить множество сайтов по продаже квартир, чтобы найти похожие объекты недвижимости и определить среднюю цену.
  2. При помощи . В Интернете есть несколько сервисов, предоставляющих подобные услуги. Для этого потребуется заполнить анкету, оставить данные и ждать результатов, которые придут на электронную почту.
  3. Обратиться к риэлтору. Агенты по недвижимости владеют информацией о состоянии рынка, поэтому могут дать адекватную оценку стоимости квартиры.
  4. Заказать независимую оценку. Оценочная деятельность регулируется законами, поэтому её осуществляют специализированные компании. Независимые специалисты проводят полноценный анализ. После этого заказчик получает отчёт. Он оформляется по определённым правилам, нумеруется, прошивается и заверяется печатью. К отчёту всегда прилагаются дубликаты документов, подтверждающих право компании-исполнителя на оценочную деятельность.

Для проведения независимой оценки стоимости квартиры может потребоваться несколько документов.

К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, поэтажный план с экспликацией, документы о перепланировках и обременениях (если таковые имеются). Кадастровая стоимость – это цена, которую устанавливает государство путём специальной оценки. Она проводится раз в 2-5 лет. Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов.

Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов.

Кадастровая стоимость в основном используется для вычисления налогов.

Информация о кадастровой стоимости квартиры находится на официальном сайте Росреестра.

Дополнительно можно скачать отчёт. В нём представлены данные о процессе определения кадастровой цены квартиры. В некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной.

И это не нравится очень многим собственникам. Поскольку чем выше кадастровая стоимость, тем больше придётся платить налогов и сборов.

Для её перерасчёта можно обратиться в:

  1. суд
  2. комиссию по переоценке в Росреестре

Кстати, в большинстве случаев после перерасчёта кадастровая стоимость квартиры снижается.

Поэтому не стоит откладывать проблему в долгий ящик. Если вам кажется, что кадастровая стоимость завышена, добейтесь её пересмотра.

Официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, сопровождающаяся отчётом, требуется во многих случаях.

Это может быть:

  1. получение кредитных средств под залог квартиры;
  2. возмещение ущерба за счёт имущества;
  3. вступление в наследство;
  4. переоценка недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости;
  5. продажа государственной или муниципальной собственности;
  6. внесение площадей в уставной капитал компании;
  7. судебные разбирательства;
  8. бракоразводный процесс с разделением имущества;
  9. оформление страховки на квартиру;
  10. и так далее.

Оценкой занимаются независимые эксперты.

Поэтому качество и достоверность их отчётов редко вызывают сомнение.

Но встречаются ситуации, когда оценщики по случайности или по умыслу занижают стоимость квартиры. Обычно с такой ситуацией сталкиваются люди, которые хотят взять ипотеку.

В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить. Дело в том, что банки принимают результаты оценки от аккредитованных фирм.

А они, являясь партнёрами кредитных организаций, часто занижают реальную рыночную стоимость квартир. Однако среди банков, которые не требуют оценки в аккредитованных компаниях, сообщают об искусственных завышениях стоимости. Но таких случаев менее 1%. Это порой происходит из-за сговора оценщиков и клиентов.

Выяснить кадастровую и рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или путём обращения к квалифицированным специалистам.

Это требуется в самых разных ситуациях. Например, при выставлении платы за аренду можно ориентироваться на рыночную стоимость, а кадастровая цена необходима для определения суммы налогов. В любом случае большинство сделок с недвижимостью невозможны без определения её стоимости.

Она часто играет одну из решающих ролей.

Поэтому во многих случаях разумно обращаться к риэлторам или заказывать независимую оценку. Это позволит решить большое количество проблем.

Как правильно и по каким критериям оценить квартиру?

Реально полезная информация!

16 июня 2018Оценка квартирыОдной из самых распространенных задач при работе с недвижимостью является оценка стоимости квартиры, комнаты или доли. Официальным документом при этом является отчет, который подготавливают эксперты. Он нужен, если необходима справка о стоимости недвижимости на запрос кредитного отдела банка, суда или другого государственного учреждения.Важные факторыЕсли проводится независимая оценка квартиры, то обязательно учитываются все факторы, влияющие на ее стоимость.

К ним можно отнести: тип дома и его местоположение, количество комнат, жилая это площадь или нежилая, этаж, обеспеченность транспортом, планировка, состояние комнат, требуют ли помещения ремонта или нет и т.д.Сегодня часто заказывается кадастровая оценка квартиры: Нижний Новгород – большой и старинный город, а это значит, что в нем есть как дома старой планировки и застройки. Все они имеют различную планировку, соответственно – разную стоимость.

Например, оценка двухкомнатной квартиры будет кардинально отличаться от работы с однокомнатной, даже если они будут находиться в одном и том же микрорайоне.Кого больше всего интересует, сколько стоит независимая оценка квартиры, кто чаще всего обращается за помощью к экспертам? Это те люди, которым необходимо оформить кредит под залог имущества, при совершении сделки покупки/продажи, сдачи комнат или другой недвижимости в аренду, при вступлении в права наследства, а также при наличии какого-либо имущественного спора и для страхования недвижимости.Можно ли выполнить все самостоятельно?Можно ли оценить квартиру в Нижнем Новгороде самостоятельно?

Можно, но зачем это делать, если есть специалисты компании «Независимое Экспертное Бюро», которые в самые короткие сроки помогут Вам с решением любых вопросов. Особенно это важно, если необходима оценка квартиры при оформлении наследства.

Специалисты компании компетентно проконсультируют по всем вопросам, которые касаются конкретно взятой ситуации. Для того чтобы эксперты могли компетентно оценить недвижимость, необходимо предоставить весь необходимый пакет документов. Состав пакета будет зависеть от поставленных перед специалистом целей и задач.Оценка в вопросах и ответах1.

Состав пакета будет зависеть от поставленных перед специалистом целей и задач.Оценка в вопросах и ответах1.

Как происходит и сколько стоит оценка квартиры?Для начала обязательно с клиентом обсуждаются все задачи проведения оценки.

Потом составляется договор о предоставлении услуг, собирается вся информация и документация, предварительно осматривается объект. Далее проводятся все необходимые расчеты и составляется отчет, который предоставляется заказчику.2.

Какие необходимы документы чтобы была проведена независимая экспертиза квартиры?Необходимы:свидетельство о регистрации права собственности на жилье;правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка о выплате пая и др.);документы БТИ (технический и кадастровый паспорт или справка о технических характеристиках недвижимости).Все документы предоставляются в копиях.

Если справка необходим для ипотеки, то предоставляется план объекта.Оценка квартиры в Нижнем Новгороде: когда и зачем она нужна и куда за ней обращатьсяОдной из самых востребованных услуг в сфере недвижимости является оценка жилого помещения (квартиры или комнаты). Но до сих пор немногие знают, в каких случаях она может понадобиться и куда обратиться, когда возникает необходимость в данной процедуре. Между тем оценка часто является обязательным условием при совершении сделок с недвижимостью, а порой она весьма желательна просто для того, чтобы соблюсти законные интересы клиента.- Оценка жилой недвижимости обязательна при получении в банке ипотечного кредита, а также при разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть, например, в процессе расторжения брака или при составлении брачного договора.

Кроме того, она понадобится при вступлении в права наследства или если вы решите застраховать квартиру, — комментирует юрист независимой консалтинговой компании Нижнего Новгорода Марина Белкова.

— Во всех этих случаях к оценщику предъявляются строгие требования, без соблюдения которых оценку могут признать недействительной. В их число входят:- описание объекта,- указание способа проведения оценки,- подробные сведения о специалисте, проводящем оценку, и об организации, членом которой он является,- информация о страховании гражданской ответственности оценщика,- информация о применяемых стандартах оценки.- Также профессиональная оценка может уберечь вас от финансовых потерь даже тогда, когда, казалось бы, без нее можно обойтись.

— Например, при купле-продаже квартиры — ведь от объективной рыночной оценки стоимости жилья будет зависеть, какую сумму в конечном итоге вы заплатите как покупатель или получите как продавец. Кроме того, оценка пригодится, если вашему жилью будет нанесен ущерб (при пожаре, затоплении и т.д.) — для определения размера компенсации.Но многие по старинке продолжают обращаться не к профессиональным оценщикам, а в кадастровую палату, БТИ или к риэлторам.- При сделках с недвижимостью требуется определение именно рыночной стоимости жилья.

— Цена квартиры по БТИ, как правило, ниже рыночной, а в кадастровой палате укажут кадастровую стоимость, которая на деле может оказаться завышенной.

Если вы решили продать или купить квартиру и обращаетесь к риэлторам, то реальная цена жилья может быть занижена или завышена в их интересах — и в обоих случаях финансовые потери с вашей стороны неизбежны. Поэтому если встал вопрос об оценке квартиры, то лучше обращаться в независимые оценочные компании, которые являются незаинтересованной стороной и могут предоставить объективные и честные результаты.Для того чтобы заказать профессиональную оценку квартиры, нужны следующие документы:- документы о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);- технический паспорт помещения, выданный БТИ (поэтажный план, экспликация);- фотографии оцениваемого объекта (но возможен и выезд специалиста на место);- паспорт заказчика.После проведения оценки вам предоставляется отчет — подробный документ, который должен отражать цели проведения оценки, сведения о заказчике и исполнителе, технико-эксплуатационные и физические характеристики объекта, аналитические данные рынка недвижимости и окончательный расчет оценки квартиры.Как определить стоимость квартиры, рыночную ценуОпределение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».Такой метод является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой недвижимости.Вы сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее схожие с вашей квартирой.
Поэтому если встал вопрос об оценке квартиры, то лучше обращаться в независимые оценочные компании, которые являются незаинтересованной стороной и могут предоставить объективные и честные результаты.Для того чтобы заказать профессиональную оценку квартиры, нужны следующие документы:- документы о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);- технический паспорт помещения, выданный БТИ (поэтажный план, экспликация);- фотографии оцениваемого объекта (но возможен и выезд специалиста на место);- паспорт заказчика.После проведения оценки вам предоставляется отчет — подробный документ, который должен отражать цели проведения оценки, сведения о заказчике и исполнителе, технико-эксплуатационные и физические характеристики объекта, аналитические данные рынка недвижимости и окончательный расчет оценки квартиры.Как определить стоимость квартиры, рыночную ценуОпределение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».Такой метод является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой недвижимости.Вы сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее схожие с вашей квартирой.

Для формирования цены, необходимо учитывать все моменты, о которых написано ниже.Из выставленных на продажу квартир, выбираем наиболее схожие варианты с вашей квартирой, по перечисленным ниже параметрам.Место нахождение: в том же районе, квартале, улице, доме.Расположение квартиры: этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры в доме, вид из окна так-же очень важен.Тип строения: материал стен, год постройки, (сталинка, хрущевка, современная планировка, малогабаритная квартира, стандартная, брежневка, и т.д.)Площадь квартиры: количество комнат, общая, жилая, кухня, ванная комната, туалет, балкон, лоджия, другие помещения.Состояние квартиры: требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации — (трубы, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое влияет на цену квартиры.Другой важный критерий, «сравнительного метода» оценки недвижимости — цена за квадратный метр площади недвижимости.

Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра , нужно разделить стоимость продажи на квадратные метры площади, аналогичной недвижимости.

При этом не забывайте сравнить характеристики объекта в целом.После выбора максимально похожих вариантов, вам необходимо обратить внимание на состояние каждой квартиры.

Состояние квартиры играет огромную роль в формировании цены.

От качества строительных материалов, строительных работ зависит стоимость ремонта квартиры. Но иногда бывает так, что дорогостоящий ремонт квартиры, при её продаже с трудом окупает затраченные средства. Обратите внимание на сроки продажи квартир.За какой срок продали данную квартиру, и по какой конечной цене её «отдали».

(Предлагали по одной цене, продали дороже или дешевле.)Полученный список квартир покажет, сколько у вас конкурентов, как долго они продают свои квартиры есть ли спрос и какой,- на данный вид жилья. Все эти выводы отразятся на стоимости вашей квартиры.Профессиональная, независимая оценка квартиры.Покупатель.Решение о покупке квартиры, покупатель принимает исходя из выбора лучшего предложения на рынке.Но не стоит забывать, что покупатель принимает своё решение о покупке квартиры, под действием эмоций.Вы можете повлиять на эмоции потенциального покупателя различными приёмами.Определить стоимость аренды.Определение рыночной стоимости квартиры.Выбор аналогичных квартирВбольшинстве случаев, в стоимость квартиры входит комиссия агентства недвижимости.

Как правило, комиссия за риэлторские услуги, составляет 1 — 5% от стоимости недвижимости.У разных агентств недвижимости цена может отличатся, но большинство из них стараются не выделятся. Редкие агентства по недвижимости и риэлторы пользуются фиксированной ценой комиссии.

На размер комиссии, может влиять сложность сделки.По цене ниже рыночной стоимости, квартиру вы сможете продать быстро. Но есть ли смысл? По завышенной цене вы будете продавать очень долго. Можно дождаться момента, когда вашу стоимость съест инфляция или рост на рынке недвижимости достигнет запрашиваемой цены.

Если на рынке недвижимости выставлено в продажу несколько аналогичных квартир как ваша, найти покупателя, желающего купить квартиру выше рыночной цены будетсложно, практически невозможно.Обычно, продавец с завышенной ценой на квартиру, помогает продавать выгодно и быстро другим участникам рынка так называемым «конкурентам», с аналогичными квартирами.Если у вас в процессе продажи квартиры появится сосед с завышенной ценой на свою квартиру, это пойдет вам только на пользу.В 99% случаев, в стоимость недвижимости заложена определенная сумма на торг.Срочные продажи квартир встречаются реже. Обычно для быстрого привлечения потенциального покупателя, «продавец» немного снижает стоимость квартиры.Квартиры требующие ремонта, теряют в цене и стоят дешевле квартир с ремонтом.В любом случае, покупатель, отдаст свое предпочтение самому выгодному на его взгляд варианту, по цене и качеству.Опираясь на все описанные моменты, вы сможете определить «рыночную стоимость» вашей квартиры. Если же у вас возникнут вопросы, на любой стадии вы всегда сможете довести дело до конца, обратившись к нам за помощью.

Мы поможем вам выгодно продать и купить недвижимость в Нижнем Новгороде.Стоимость недвижимости — это лишь один пункт в договоре. При сделке с недвижимостью, по мимо стоимости недвижимости, рассматриваются и другие не менее важные моменты. Иногда их просто упускают.Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается.

СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру.

Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова продавала и покупала недвижимость с оценкойКогда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя».

Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог.

Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона?

На этот вопрос ему должна ответить оценка.Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественностьПрофильное образованиеЧленство в СРОЗастрахованная ответственностьПо закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика.

Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке.

Вот что нужно выяснить в разговоре.Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.Сколько стоит оценка.

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей.

В Москве цены начинаются от 2500 рублей.Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета.

Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.Примерная стоимость оценки квартиры: — 2500 Р, — 4500 Р, — 5250 Р.Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщикаОценка квартиры оформляется в виде отчета.

Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.В отчете обязательно должно быть прописано:

  1. как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  2. какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
  3. за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  4. что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  5. кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.Район, в котором находится недвижимость.

Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.Состояние квартиры.

Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту».

Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке.

Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10% Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам.
Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10% Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам.

Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.Пример эластичности спроса.

На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком.

Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.Пример стоимости денег во времени.

Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик.

Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос.

Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS ДомПлощадьГодЭтажКомментарийСтоимостьКирпичный77 м²1947225 минут от метро пешком5,7 млн РСталинка82 м²19577Высокие потолки, две минуты от метро9,2 млн РМонолитный81 м²2004214 остановки от метро, без ремонта7,9 млн РНовостройка81 м²201610Дом бизнес-класса, вид на Смольный собор11,9 млн РДомКирпичныйГод1947Площадь77 м²Этаж2Комментарий25 минут от метро пешкомСтоимость5,7 млн РДомСталинкаГод1957Площадь82 м²Этаж7КомментарийВысокие потолки, две минуты от метроСтоимость9,2 млн РДомМонолитныйГод2004Площадь81 м²Этаж21Комментарий4 остановки от метро, без ремонтаСтоимость7,9 млн РДомНовостройкаГод2016Площадь81 м²Этаж10КомментарийДом бизнес-класса, вид на Смольный соборСтоимость11,9 млн РИпотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком.

Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение.

Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ееДля однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.Во многих квартирах сделана перепланировка.

Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит.

Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение: помните, что у банков есть способ поставить отметку в вашей кредитной истории.

И эту отметку увидят другие банки. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее и безопаснее.

  • Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  • Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.
  • Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
  • Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  • Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.

214.08.1767KТэги: , Обложка — Татьяна Егошина

Редакция14.08.17, 20:56Оценивали квартиру? Поделитесь опытом:КУРСБесплатный курс о том, как получать деньги там, где другие их теряют.

Быстрые уроки без обмана и серых схемЛучшее за неделю18.0892K4121.0835K2424.0833K6019.0829K2419.0821K1120.0819K420.0817K1224.0815K919.0814K7520.0813K1619.0812K8520.0811K2621.0811K48Развод21.0810K319.089K419.088K22Шорты19.087K320.087K7621.087K2924.086KШорты21.086K1621.086K1725.086K8Шорты20.085K420.085K4Шорты24.084K1121.084K524.084K4224.083K719.083K4Подборки по теме

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

ОЦЕНКА недвижимости.

Самые полные рекомендации.

16 июня 2018Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых.

Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.

В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом.

Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:Участки земли.Части недр.Водные объекты.Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.Морские суда.Суда внутренней акватории.Воздушные суда.Космические объекты.Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации.

Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы.

При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИОценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект.

Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.В случае необходимости перераспределения долей собственности.В процессе страхования недвижимого имущества.При формировании налоговой отчетности.Перед обращением в банк для оформления кредита.В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.При исполнении судебных решений.При ликвидации объектов недвижимого имущества.В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОпределение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.Сравнительная оценка недвижимости.Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.Оценка недвижимости с точки зрения доходности.Оценка недвижимости с точки зрения затрат.Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙРасчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения.

Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.

Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ПРОМЫШЛЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ, ВЫПОЛНЯЕМАЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫБольшинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта.

Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.

Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ АРЕНДАТОРОМАренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт.

Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.

Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.Анализ эффективности инвестиций арендатора.Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЯ НЭИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИСокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского.

Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей.

Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЩЕРБА, НАНЕСЕННОГО ВНЕШНИМ ВОЗДЕЙСТВИЕМК внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости.

Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию.

Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. Сэтому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИНа первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:Справки и выписки из БТИ.Документы, подтверждающие право собственности.Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).ПРАВОВАЯ БАЗА ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года.

Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИКакова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?Оценка недвижимого имуществаНезависимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества.

Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.Объектами оценки при оценке недвижимости являются:Комната в общежитии или в коммунальной квартире;Квартира;Индивидуальный жилой дом;Встроенное нежилое помещение;Отдельно стоящее здание;Земельный участок;Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);Объекты незавершенные строительством;Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:Обеспечение кредитных обязательств;Страхование недвижимости;Разрешение имущественных споров;Вступление в наследственные права;Приватизация государственного (муниципального) имущества;Привлечение дополнительных инвестиций;Переоценка основных средств предприятий;Постановка на бухгалтерский учет.В соответствии с п.

26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.Подходы применяемыедля оценки стоимости недвижимости Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме.

Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов. Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа. Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.Документы, необходимые для оценки:Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.Все необходимые документы предоставляются в копиях.

Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи.

Копирование документации возможно в офисе нашей компании.Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт на квартиру;Кадастровый паспорт;Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт БТИ на здание;Кадастровый паспорт здания;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект.Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;Технический паспорт БТИ на помещение;Кадастровый паспорт помещения;Дополнительная информация (при необходимости).Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

2 thoughts on “Основные методы оценки рыночной стоимости квартиры статья

  1. Рынок СТОИТ. ПРОДАЖ НЕТ. Додезинформировались.. .
    Оценщик оценит, бабло срубит. А квартиру- НЕ ПРОДАШЬ ПО ИХ ОЦЕНКАМ

  2. Суть вопроса?
    Рынок немного опал на момент и последствия кризиса. Но сейчас показывает уверенный рост. А на счет завышения и занижения стоимости, так это рынок, чего же вы еще ожидали?

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+