Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Переход права собственности на недвижимость по договору инвестирования

Переход права собственности на недвижимость по договору инвестирования

Переход права собственности на недвижимость по договору инвестирования

Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2021

› Илья Кутейников 6 декабря 202174 Шрифт A A Нет времени читать? Отправить статью на почту: Добавить в избранноеПривет! Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором. Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно.

Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика). Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы).

Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Должны быть указаны:

  1. условия получения инвестиционного дохода;
  2. характеристика недвижимости;
  3. порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  4. ответственность сторон;
  5. форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.

Это могут быть:

  1. фиксированная сумма;
  2. готовые квартиры;
  3. плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.».

Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно.

Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме.

Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме.

В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.Еще отличия:

  1. по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.
  2. заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…».

Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.Для нежилых помещений таких запретов нет.В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  1. является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.
  2. имеет необходимые разрешения на строительство;

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т.

ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.Перечислю самые распространенные риски:

  1. привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  2. отклонение от строительных норм.
  3. заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  4. изменения в проектной документации;
  5. застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  1. нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  2. нет компенсационных выплат;
  3. неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).
  4. не прописаны характеристики объекта;

Тогда непонятно, что и у кого требовать.

Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу.

Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).На сегодня все.

Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем.

Желаю прибыльных инвестиций.Илья Кутейников 6 декабря 2021Частный инвестор и редактор раздела о ценных бумагах. Понравилась статья?Лайк автору1

Загрузка.Рекомендуем по теме Приветствую!

Торговля на бирже так и манит. Итак, друзья, вы только что просмотрели видео о . Приветствую любителей прибыли на Форексе.

Все хотят не просто торговать, но получать деньги.

Поэтому сегодня . Привет всем, кто хочет зарабатывать на финансовых рынках. Одним из способов является участие в хедж-фонде. . Авторизуйтесь с помощью: Ваш комментарий Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Договор инвестирования квартиры

Не пропустите самое важное, что происходит в ИнтернетеПодписатьсяНе сейчас

Краткое содержание:

  1. Договор купли квартиры Договор купли-продажи квартиры Договор на покупку квартиры Договор на продажу квартиры Договор найма квартиры Договор передачи квартиры Договор соц найма квартиры Как оформить договор дарения квартиры Квартира по договору социального найма Оплата квартиры по договору Социальный договор на квартиру Договор продажи доли в квартире Квартира оформление договора Квартира заключили договор Регистрация договора квартира Договор квартира ипотека Договор приватизации на квартиру Договор дарение на квартиру что лучше Как лучше оформить договор дарения квартиры Как оформить договор купли продажи квартиры Как оформить договор купли-продажи квартиры Договор купли доли квартиры Договор купли продажи доли квартиры Чтобы оформить договор дарения на квартиру Договор найма жилья квартиры
  2. Спросить

Советы юристов: 1.

Купил по договору инвестирования квартиру в мансарде, мансарда построена без разрешения на строительство. Дом в эксплуатацию не сдан. Собственники земли — члены ТСЖ.

Как оформить право собственности. 1.1. Только в судебном порядке, но не видя документов трудно сказать.

Вам помог ответ?ДаНет 1.2. Право собственности на объект не введенный в эксплуатацию оформить нельзя.

Более того, если мансарда надстроена без разрешения, а возможно и с нарушением строительных норм, то это чревато штрафами или демонтажем (для собственника здания). Пока не было проверок собственнику нужно в срочном порядке делать проект, получать разрешение и вводится в эксплуатацию, Вам же стоит подать в суд, если конечно вы обо этом всем не знали при покупке.

Вам помог ответ?ДаНет 2. В 1998 году оплатила по договору инвестирования квартиры 69 кв метров 200 тыс. руб, но квартира до сих пор не построена, хочу расторгнуть договор, как правильно сформулировать иск, чтобы вернуть мне убытки, ведь сейчас такая квартира стоит 2,5 млн руб, как правильно требовать деньги-2,5 млн руб или 2,3 млн руб (за вычетом оплаченной суммы 200 тыс.

руб, но квартира до сих пор не построена, хочу расторгнуть договор, как правильно сформулировать иск, чтобы вернуть мне убытки, ведь сейчас такая квартира стоит 2,5 млн руб, как правильно требовать деньги-2,5 млн руб или 2,3 млн руб (за вычетом оплаченной суммы 200 тыс. руб), заранее благодарю за ответ, ваш совет для меня очень важен. 2.1. Все правильно. Нужно требовать по максимуму, а если еще неустойку посчитать, то там хорошие цифры получаются.

Скажите организация застройщик действует и согласна условий договора какого числа квартира должна быть передана Вам? С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов! Вам помог ответ?ДаНет 2.2. Мария!

А по договору был указан срок сдачи квартиры. Если да, то истекли сроки исковой давности.

Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Статья 196. Общий срок исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. АБ. Вам помог ответ?ДаНет 3. Помогите пожалуйста при такой ситуации: Наследодателем была приобретена квартира по договору инвестирования, квартира получена по акту приема-передачи.

Собственник не оформил право собственности при жизни.

Кто будет ответчиком в суде? И нужно ли в иске указывать наследника, который отказался в установленном порядке как третье лицо или его вообще исключить? Спасибо! 3.1. Добрый день! Ответчиком будет контрагент по договору инвестирования. Третьим лицом — Росреестр. Отказавшийся наследник, в принципе, не нужен, — но суд может посчитать его привлечение необходимым и привлечь по своей инициативе.

Вам помог ответ?ДаНет 4. Я приобрела в 2005 году по договору инвестирования квартиру в строящемся доме.

Свидетельство о регистрации квартиры я получила только в октябре 2009 года. Могу ли я при продаже этой квартиры заменить налоговый вычет в 1000000 рублей на вычет по фактическим расходам на приобретение данной квартиры? Заранее благодарна. 4.1. Уважаемая Марина.

Налоговый вычет в сумме расходов на приобретение жилья предоставляется при предъявлении свидетельства о собственности на это жилье. Вам необходимо обратиться в налоговую для оформления вычета, когда свидетельство будет у Вас еще на руках.

С уважением. Вам помог ответ?ДаНет 5.

Мною, был заключен договор инвестирования (квартира). Сейчас строительство подходит к концу. Я хочу переуступить права своим родителям.

Застройщик говорит, что необходимо согласие супруги. Правомерно ли это? Если нет, то как это обойти?

Спасибо. 5.1. Уважаемый Олег! Требования Застройщика правомерны, т.к. приобретенная Вами квартира является имуществом, совместно нажитым в браке и соответственно для ее отчуждения необходимо согласие супруги.

С уважением, Дмитрий Константинович.

Вам помог ответ?ДаНет 6. У меня такой вопрос: я с мужем в 2003 г купили по договору-инвестирования квартиру, Деньги (70%) дала свекровь остальные — наши, расписки нет.

Собственником оформлен муж. Какие варианты для меня существуют при разделе квартиры в случае развода? У нас еще есть неоформленный дом на садовом участке в садоводческом товариществе, участок оформлен на дедушку мужа. Могу ли я рассчитывать на часть от этого дома?

Спасибо. 6.1. Уважаемая Оксана! Квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом.

При разделе Вы имеете право на 1/2 доли квартиры.

В судебном процессе муж может доказывать, что квартира приобретена на деньги свекрови, однако доказать это очень сложно, разве что свекровь переводила деньги прямо со своего счета на счет строительной компании. Что касается участка и дома, то участок получен или будет получен мужем в наследство, поэтому в соответствии со является собственностью мужа и разделу не подлежит.

Однако дом, даже недостроенный, можно оценить и разделить. С уважением, Дмитрий Константинович. Вам помог ответ?ДаНет 7. , сроки не соблюдаются, переуступка прав невозможна без больших денежных потерь. Договор составлен в 2003 г., окончательное строительство в 2005 г., но воз и ныне там. Что можно предъявить компании и как вернуть свои деньги.

Что можно предъявить компании и как вернуть свои деньги. 7.1. Уважаемая Светлана! Если Вы хотите получить действительно дельный и квалифицированный ответ и совет, то прежде необходимо ознакомиться с текстом договора.

Можете показать его юристу на личном приеме либо направить отсканированный текст электронной почтой. В настоящее время в моем производстве в Таганском суде находится иск, связанный с несвоевременной сдачей инвестиционного дома.

Водолазский И.А. Вам помог ответ?ДаНет 8.

Прошу срочно помощи. Я приобрела по договору инвестирования квартиру, документы были сданы на регистрацию собственности, но тут мой муж пришел к инвесторам с юристом и заявил, что сделка незаконная, что он пришлет к ним РУБОП и они сказали мне, что на основании его заявления они приостанавливают регистрацию прав собственности. Скажите пожалуйста, в праве ли они как инвесторы это сделать, должны ли они меня официально уведомить об этом и что мне делать дальше.

Спасибо. 8.1. Уважаемая Юлия! Инвесторы не имеют права приостанавливать регистрацию прав собственности.

И РУБОП здесь ничего не решает. Если документы уже сданы на регистрацию, то учреждение юстиции может приостановить регистрацию только по заявлению сторон, участвующий в сделке, т.е. Инвестора и Вашего. Но у Инвестора нет оснований приостанавливать регистрацию на основании заявления Вашего мужа.

Если Ваш муж и его юрист считают сделку незаконной, то это устанавливает только суд. Вам помог ответ?ДаНетЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:Бесплатно с мобильных и городскихБесплатный многоканальный телефонЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет лично к юристу в Москве по вашему вопросу или по вопросам:, , , , 9111.ru: как зарабатывать на публикациях?Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

В связи с недавним одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

» Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «

за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы «ЗА»: Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма 1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР». Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма: 2.

Ст. ФЗ

«Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»

Ст. 3:

«3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма Ст. 6:

«Инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»

«ПРОТИВ» 1.

Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п.

1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект. 2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11).

Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика. Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект. Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

«ЗА» 1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь «для себя».

В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание «для себя». Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство «для себя» не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги.

Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью? Как мне представляется, строительство «для себя» — это строительство от своего имени.

Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта. Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство «для себя» как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit — «то, что построено на участке причитается тому, чей участок».

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени — то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства). В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками. 2. «Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства — это недвижимость.

Поэтому можно признать право собственности за инвестором» (определение ВС от 14 декабря 2010 г.

N 4-В10-34) Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям.

(Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

«ПРОТИВ» 1. Ст. 219 ГК РФ — говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки «если иное не предусмотрено законом».

То есть, нет регистрации — нет права собственности на имущество.

Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика. У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды).

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости:

«Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок»

. Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии — есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить — пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта.

Если права на землю нет — то только производным.

От застройщика, у которого право на землю есть! В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность.

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости.

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет.

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом — через одну юридическую секунду — регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности.

Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют. Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство — разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении. Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом. Буду признателен за конструктивные иные доводы «ЗА» и «ПРОТИВ».

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости.

Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей. Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства.

Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил. Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным.

Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности. Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.Судебная практика до Постановления № 54 Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г.

№ ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов. Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу. Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги).

Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства. Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации. При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства. Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

.Новеллы Постановления № 54Квалификация инвестиционных договоров ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства.

При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости.

Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.Критерии квалификации инвестиционного договора Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.КритерииДоговор подряда (строительного подряда)Договор простого товарищества Модель объединения инвестиций Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве.

Другая сторона обязуется осуществить строительство.

Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. Возникновение первичного права собственности на объект строительства Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП. Однако, как показывает практика, большинство инвестиционных договоров следует трактовать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В связи с этим острым становится вопрос возникновения права собственности инвестора на объект строительства.Возникновение права собственности инвестора на объект строительства В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом.

В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором). Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.Система исков С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.Вид искаУсловия удовлетворения искаПрименяемая норма ГК РФ I. Иск о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору.

1) имущество имеется в натуре; 2) им владеет продавец по договору; и 3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП. Статья 398 ГК РФ II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности. 1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но 2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ III.

Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков.

1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо 2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

Пункты 3 и 4 статьи 487 и статья 15 ГК РФ Как отметил ВАС РФ в Постановлении № 54, иски о признании права собственности должны оцениваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору.Что делать инвестору?

Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости. Постановление № 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости.

Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

5 thoughts on “Переход права собственности на недвижимость по договору инвестирования

  1. Если Вы приобрели квартиру, то Вам еще налоговый вычет положен, то есть возврат подоходного налога.

  2. При регистрации сделки купли-продажи в УФРС никаких справок об уплаченных налогах предоставлять не требуется.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+