Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Налоговое право - С какой суммы платится налог продажи квартиры

С какой суммы платится налог продажи квартиры

С какой суммы платится налог продажи квартиры

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

С наступлением 2021 года произошли изменения в налоговом законодательстве. Введены новые правила уплаты НДФЛ, отменяющие прежние. Теперь у большинства граждан возникают вопросы: какой налог с продажи квартир нужно платить, как он рассчитывается и всегда ли продажа жилья облагается налогом.Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости.

Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.Что такое минимальный срок владенияЭто период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ.

Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.Последние измененияВ 2021 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.Это правило будет применено, если квартира:- получена по купле-продаже до 01 января 2016 года. — получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована). — в собственности нет другого жилого помещения.

Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.Если объект недвижимости продан, его бывший владелец обязан подать в ФНС форму 3-НДФЛ.

Сделать это надо до 30 апреля будущего года на сайте налоговой службы или через Госуслуги.Чтобы уплатить налог от продажи квартиры нужно подать в налоговую 3-НДФЛ. Для этого понадобятся:- паспорт и его копия; — документы купли-продажи; — расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег; — документы, подтверждающие право собственности.В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.Затем нужно корректно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2021 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:Недвижимость купили в 2021 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн.

Значит доход продавца — 1 млн рублей.

Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили.

Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.Есть три способа:1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации.

2. Установить цену не более 1 млн рублей.

Тогда можно применить налоговый вычет. 3. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет.

Есть три способа это сделать:- учесть средства, которые были потрачены на покупку; — применить вычет в 1 млн рублей; — воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.Воспользоваться вычетом в 1 млнНК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей.

Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных.

Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается.

Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.Рассмотрим вычет на примере:Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года.

Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей.

Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.Зачесть затраченные средстваНК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов.

К тратам можно отнести:- затраты на отделку и строительство; — оплату ДДУ; — стоимость квартиры при покупке.Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.Рассмотрим этот вычет на примере:Приобрели недвижимость в 2021 году и решили продать.

При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн.

Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.От 1,5 млн рассчитываем 13%.

1,5 млн*13% = 184 600 рублей.

Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.Вернуть налог при покупке другой недвижимостиПри продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.Что нужно сделать:- заполнить декларацию по налогам до конца года; — подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:- кассовые ордера на приход; — расписки о том, что продавец получил деньги; — выписки из банка; — соответствующие чеки.Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.

Оригиналы должен заверить инспектор.

Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее.

Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е.

по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.Если владелец продает только свою долю, ему следует:- получить согласие совладельцев; — оформить ДКП только на свою долю; — перечислить налог с суммы в договоре; — воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей.

Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей.

С этой суммы полагается вычет в 1 млн.

Значит, налог платить не надо.Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона.

Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.При уступке прав налог такой же — 13%.

Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен.

Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога.

Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру с выгодой для себя.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2021 года

С 2021 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас.

С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Екатерина Мирошкина экономистВот как будет работать новый закон.Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2021 году:

  • Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2021 года.
  • Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  • Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2021 года купили еще одну квартиру. В январе 2021 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  • При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  • Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  • Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2021 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  • В 2021 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  • Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  • Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.

Источник:Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат.

А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков.

Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации.

Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации.

Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка.

Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2021 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев.

А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию.

Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2021 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Что делать? 02.08.18Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налог с продажи квартиры

� О чем тут написано?

На 2021 год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты НДФЛ разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат.

Сейчас мы во всем разберемся. Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ.

Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания.

В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет. Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16. Период обладания – 5 лет. Т.е.

Период обладания – 5 лет. Т.е. если недвижимость была куплена после 01.01.16, и сейчас вы владеете квартирой меньше пяти лет, то при ее продаже вам предстоит уплатить НДФЛ с прибыли (13%).

Тут важно, что налог платить именно с прибыли, а не со всей стоимости квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 млн.

руб., а продаете ее за 5 млн. руб. Тогда налог вы будете уплачиваете с 2 млн. руб. (200 000 руб.). Ели период обладания больше 5-ти лет, то от налога вы освобождаетесь.

Период обладания – 3 года. Даже если жилье было куплено после 01.01.16, у вас все-таки есть шанс сократить период обладания квартирой до 3-х лет в нескольких случаях.

  • Первое – если это ваше единственное официально зарегистрированное жилье, вы не участвуете ни в какой долевой собственности (поправка в НК от 1 января 2021 г.).
  • Второе – если квартиру вам подарил кто-то из категории «близкие родственники», т.е. мама, папа, брат или сестра, внуки (супруги – нет).
  • Третье – недвижимость – это ваше наследство.
  • Пятое – квартира получена «по договору пожизненного содержания с иждивением» (очень редко).
  • Четвертое – недвижимость вы получили в процессе приватизации (именно после этой даты).

Период обладания – 3 года.

Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется.

Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога.

И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство.

Об этом расскажем чуть подробнее. Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье. Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».
Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

  • Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
  • В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
  • Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
  • Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
  • Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
  • Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
  • Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
  1. до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».

  2. после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации.

В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2021 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г. Теперь информация для участников московской программы реновации.

Минимальный период обладания жилья в новостройке, полученного по программе «Реновация», будет рассчитываться как срок владения предыдущим «старым» жильем. Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2014. Потом в январе 2021 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2017 года.

Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет.

Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел. Их друзья – семья Петровых – купили жилье в августе 2017 г., и также переехали в новостройку в 2021 г. по программе реновации, вместе с Сидоровыми.

Но Петровы теперь не смогут сразу же реализовать новую квартиру. Либо им нужно выждать еще два года, до истечения минимального периода обладания (т.к.

приобрели жилье после 01 января 2016 г.), либо продавать квартиру сейчас, но с уплатой НДФЛ 13% от полученного дохода с продажи.

На 2021 год стандартная ставка НДФЛ – 13%. Данная ставка распространяется на всех налоговых резидентов РФ – т.е.

тех, кто живет в стране не менее 183 дней в году. По сути, для всех граждан России, кто на постоянной основе тут живет и работает. Если вы являетесь нерезидентом Российской Федерации и покупаете недвижимость с целью инвестиции, с последующей перепродажей, то размер налога уже повышается до 30%.

Причем не с прибыли, а уже со всей суммы сделки.

Например, вы купили квартиру за 2 млн. руб., продаете ее за 3 млн. руб., то налог придется выплачивать не с 1 млн. руб., а со всех 3 млн. руб. (полная сумма сделки).

Если вы хотите уйти от уплаты НДФЛ, то нужно подарить эту недвижимость резиденту Российской Федерации.

И уже потом гражданин РФ может реализовать эту квартиру, по истечении 3-х или 5-ти лет владения, без уплаты НДФЛ при продаже.

  • Если вы, к примеру, гражданин РФ и уехали на ПМЖ за границу, но хотите продать квартиру на территории РФ (которая находится у вас в собственности). То НДФЛ вы уплатите в размере 30% с полученного дохода.
  • Лицо без гражданства также может быть налоговым резидентом РФ. Такой человек также обязан платить НДФЛ 13%.
  • Если вы являетесь иностранным гражданином, т.е. нерезидентом РФ, но при этом вы работаете на территории РФ и платите налоги в казну РФ, то тогда вы получаете статус налогового резидента. В таком случае на вас действуют такие правила уплаты НДФЛ при продаже квартиры, как и для всех остальных граждан Российской Федерации – НДФЛ 13%.

После реализации квартиры вы уплачиваете 13% с полученного дохода, т.е. с суммы превышающей затраты на ее покупку.

Из текущей цены квартиры нужно вычесть расходы на ее первоначальное приобретение. Также можно вычесть «имущественный вычет» 1 млн. руб. Получившаяся сумма и является налогооблагаемой.

Напомним: такое действует лишь для налоговых резидентов.

Например, если ранее вы за 3 млн.

руб., а продали за 5 млн. руб., то ваш доход – 2 млн. руб. С них и будет начисляться налог 13%.

Ниже мы подробнее разберем порядок определения цены недвижимости. Тут мы вновь прибегнем к делению недвижимости по периодам получения на нее права обладания: до или после 01.01.16.

В первом случае, по НК – налог будет считаться от стоимости, которая прописала в ДКП (плюс использование вычета 1 млн. руб.). Во втором случае – налог будет считаться от суммы квартиры, которая теперь зависит от .

Это официально установленная государством цена на конкретный объект недвижимости. Оценка происходит по правилам закона «О кадастровой оценке».

Если сравнивать с рыночной стоимостью, то кадастровая может быть как меньше, так и больше рыночной. Если вы хотите узнать кадастровую стоимость вашего жилья, заходите на сайт Росреестра или обратитесь в местный МФЦ. Вам нужно знать конкретную дату регистрации ваших прав собственности на квартиру.

  1. Во-вторых, сравниваем цену недвижимости в ДКП и ее стоимость по кадастру. Если указанная в договоре цена меньше, чем 70% кадастровой цены, то НДФЛ будет высчитывать от этих 70% кадастровой стоимости. Если указанная в договоре цена больше 70% кадастровой – вы уплачиваете налог с указанной в договоре стоимости.
  2. Во-первых, ищем кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, когда вы реализовали квартиру (текущий/прошедший год).

Например, квартира приобретена за 3 000 000 руб.

и потом продана за такую же цену.

По идее нет дохода и нет налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость данного объекта = 6 000 000 руб. Именно 70% от 6 млн. руб. (4 млн.

200 тыс. руб.) и возьмут в качестве реальной цены для расчета налога. Из этой суммы вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000).

Это будет ваш доход со сделки. В итоге, вы заплатите 13% НДФЛ от 1 млн. 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обращаем внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн. руб.) можно применить вычет (6 – 1 = 5 млн. руб.). Во-первых, можно использовать материальный вычет – 1 000 000 руб. Это не избавит от налога в полной мере, но позволит его уменьшить.
Это не избавит от налога в полной мере, но позволит его уменьшить. Суть в том, что вы просто уменьшаете полученный от реализации квартиры доход на 1 млн.

руб. (без дополнительных расходных подтверждающих документов).

Например, вы получили квартиру в качестве наследства.

Продали ее за 3 000 000 руб. Расходов на покупку жилья не было. Из вашего дохода с продажи вычитается 1 млн.

руб. (3 млн. – 1 млн. = 2 млн. руб.). Далее вы уплачиваете 13% НДФЛ с этих оставшихся 2 млн. руб. (260 000 руб.). Сделки менее 1 млн.

руб. в принципе не попадают от данный налог. Данный «имущественный вычет» можно применять несколько раз, но не чаще чем 1 раз/год.

Например, если вы планируете продать две квартиры за один год, то вычет либо будет распределен между ними, либо использован единоразово при продаже одной из квартир. Если у квартиры есть несколько собственников, то каждый их них имеет право применить налоговый вычет 1 млн. руб. Получается, если ваша квартира стоит 3 млн.

руб. и имеет 3-х собственников, то чисто теоретически ее можно попытаться продать без налога.

Однако, каждую долю нужно продавать по отдельному ДКП. При этом покупатель может быть один и тот же. Если же недвижимость продавать как единое целое, по одному ДКП – то материальный вычет делится на всех собственников, в пропорции от доли каждого.

Подобные сделки чаще всего проводятся с помощью услуг нотариуса, поэтому все три раза вам придется оплачивать его услуги по составлению договоров и ведении сделок. Обращаем внимание: не стоит связываться с целенаправленным делением квартиры на несколько собственников непосредственно перед продажей.

Если же все-таки пойдете на такой шаг, то обязательно проконсультируйтесь со специалистами. Потому что, например, если оформлять переход доли квартиры договором дарения, на человека, не являющегося вашим родственником, то он уже сразу должен будет заплатить налог 13% просто по факту дарения недвижимости от чужого лица. Или вы можете не знать, что продавать квартиру, в которой часть принадлежит вашему несовершеннолетнему ребенку, невозможно без разрешения органов опеки.

Подобной специфики очень много в законодательстве.

Во-вторых, в случае, когда первоначальная стоимость квартиры превышает материальный вычет 1 млн. руб., логичнее будет применить способ уменьшения налога путем вычета расходов на квартиру.

  1. Третье – проценты, уплаченные по , который был взят на данную недвижимость.
  2. Первое – стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья.
  3. Четвертое – черновой ремонт квартиры (в долевом строительстве).
  4. Второе – подтвержденные затраты на строительство дома и стоимость земли.

Например, Лена купила однушку в Москве в 2018 г.

за 3 000 000 руб. При этом, 1 млн. руб. – собственные сбережения, а 2 млн. руб. – кредит в Сбербанке. Прошло два года, Лена полностью погасила кредит и плюс % = 150 000 руб. Она решила продать квартиру. Ее стоимость по кадастру на 2021 г. = 5 миллионов рублей. Получается, вычитаем из кадастровой стоимости расходы (первоначальную цену покупки и процента) = 5 000 000 – 3 000 000 – 150 000 = 1 850 000 руб.

= 5 миллионов рублей. Получается, вычитаем из кадастровой стоимости расходы (первоначальную цену покупки и процента) = 5 000 000 – 3 000 000 – 150 000 = 1 850 000 руб. Всего на покупку Лена потратила 4 млн. 850 тыс. руб. Цена продажи – больше 70% от кадастровой стоимости.

Следовательно, Лене нужно заплатить налог с 1 млн. 850 тыс. руб. Важно: если вследствие применения материального вычета или вычета расходов получится 0, или же отрицательная сумма – собственник освобождается от уплаты налога.

Если Лена решит продать квартиру за 4 млн. 850 тыс. руб., то от уплаты налога она будет освобождена. К сожалению, по договору долевого участия платить налог придется в любом случае.

Минимальный срок владения будет отсчитываться лишь с момента окончания стройки и регистрации собственника квартиры своих прав на нее. Пока права собственности еще официально не зарегистрированы, можно лишь уступить свои права на нее.

НДФЛ выплачивается также в размере 13%.

Если стройка затянулась лет на 6, и квартира подорожала с момента покупки, то можно воспользоваться имущественным вычетом. Если Петя уступит по договору свои права на квартиру Василию, то Василий сможет вычесть сумму расходов Пети на квартиру (первоначальную стоимость плюс выплаченный кредит и проценты). Учитывая, что налогом облагается именно часть полученной вами прибыли с продажи, то можно «продать квартиру без дохода».

В этом случае налог вы платить не обязаны. Т.е. если вы купили квартиру за 3 млн.

руб., и продаете ее за 3 млн. руб., то никакую прибыль с продажи вы не получаете. Просто возвращаете обратно свои потраченные ранее 3 млн.

руб. на покупку. В действительности вы можете продать квартиру за 5 млн.

руб., но в договоре купли-продажи указать лишь 3 млн.

руб., а еще 2 млн. руб. вы получите напрямую от покупателя по расписке. Этим вариантом много кто пользуется.

Прямого нарушения закона в этом нет. Раньше, очень часто в ДКП указывали стоимость ниже 1 млн. руб. Таким образом уплата НЛФД сразу же исключалась.

Однако, в 2021 г., после введения кадастрового способа оценки, провести такую сделку можно только если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1 млн.

428 тыс. руб. Потому что, 70% от этой суммы = 999 600 руб.

(ниже налогового вычета 1 млн.

руб.). В данном случае налог вы не платите, но все-равно обязаны предоставить декларацию. Если забудете – можете нарваться на штраф. В договоре купли-продаже указывается полная сумма стоимости квартиры, чтобы покупатель мог полностью получить ее в качестве ипотечного кредита.

Что же делать? Возможно пойти на некоторые уловки, но не во всех банках. На 2021 г. лишь в Сбербанке есть понятие «неотделимых улучшений», произведенных собственником в квартире.

Благодаря этому можно сократить налогооблагаемую базу при уплате НДФЛ. Объясним на примере. Предположим, вы купили квартиру на 3 млн. руб., продаете ее за 5 млн. руб., но при этом 2 млн.

руб. за период владения вы потратили на «улучшение жилищных условий». Т.е. договор будет составлен таким образом, что покупатель получит в банке кредит на все 5 млн. руб., но в договоре будет указано, что 2 млн.

руб. – были ранее потрачены собственником на «улучшение жилищных условий» и они не облагаются налогом. Поэтому при такой сделке по продажи квартиры через ипотеку НДФЛ с продажи вам уплачивать не придется.

  1. Сильно заниженная в договоре цена может навести покупателя на подозрения, и он откажется от сделки.
  2. Помните о правиле про 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если вы «занизите» цену ниже этого уровня, то налог придется все-равно заплатить от этих самых 70%.
  3. Лучше проверить, когда истекает минимальный срок владения и немного подождать, чтобы официально продать квартиру без уплаты НДФЛ.
  4. Просчитайте все варианты, и решите – стоит ли игра свеч.

Правильно рассчитать налог и оплатить его можно только на официальном сайте ФНС России по этой ссылке Квартирный эксперт — делится информацией которая помогает собственникам, арендаторам, найти ответы на актуальные вопросы и разрешить возникшие проблемы по владению и пользованию жилой недвижимостью.

Tags: 25.05.2021 16.04.2021 13.04.2021

Налоги с продажи квартиры

Яндекс Недвижимость, 30 мая 2021Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом.

А со всех доходов нужно платить налоги. В данном случае — 13% от полученного.

Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.Когда нужно платить налоги с продажи квартирыГосударство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги.

Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете.

Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности. Если квартира получена после 1 января 2016 годаЧтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть еюне менее 5 лет.Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  1. квартира получена в наследство;
  2. если квартира приватизирована после этой даты;
  3. если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
  4. жильё купили у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);

Если квартира получена до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года.

Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.С 2021 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью.

Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.С какой даты отсчитывается срок владения квартиройПо общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость.

Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа.

Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1. Недвижимость, полученная по наследству.

В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.2.

Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.3.

Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

  1. если до 1 января 1998 года, то с даты заключения договорао передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников признаются независимо от регистрации. Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать.

    Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2021 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.

  2. если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;

4. Квартиры, полученные через ЖСК.

Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).5. Если квартира покупалась по долям.

Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.Срок владения квартирами, полученными по реновацииОтдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.ПримерСемья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2021 года переехала в новостройку в рамках реновации.

Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры.

Сколько платитьНа сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней.

Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%.

Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны.

Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.Как посчитать налогЕсли совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей.

От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов.

Сейчас всё объясним подробнее.Цена квартирыЧтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство.

Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры. Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ.

Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.А теперь о новых правилах подсчёта налога1.

Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%.

Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.ПримерВ декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2021-го.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2021 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.Но к этой сумме Лена может применить вычет. Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартирыСумму, которая облагается налогом, можно уменьшить.

Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.Налоговый вычет при продаже квартирыВычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.ПримерЕсли Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублейНалог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублейНалог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.Если Лена продаст в 2021 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион.

Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем. Налоговый вычет при продаже долей в правеЕсли сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.Расходы на покупку квартирыЕсли вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.Что входит в такие расходы:

  1. если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.
  2. если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;

ПримерВ 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил.

В этом случае платить налог не нужно.Налоги при «продаже» новостройки по ДДУДо тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.

Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.

Это подтвердил в своём письме Минфин.Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.Занижение цены в договоре купли-продажи квартирыПродавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги.

Это не самое лучшее решение. И вот почему.Возможно, налог платить не нужноПосмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года).

Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины.

С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли. ПримерПодаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2021 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов.

Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублейТо есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн.

Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублейА если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублейПосчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.Занижение цены в договоре может насторожить покупателяВедь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%.

Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредитеЕсли покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке.

Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммыИногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вредАвторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

5 thoughts on “С какой суммы платится налог продажи квартиры

  1. если в договоре купли-продажи будет дороже миллиона, то надо платить.
    Короче, формально продаете за миллион, а на остальные деньги пишется расписка, мол, получил деньги, например, в счет ремонта. Тогда не будет налога.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+