Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка есхн

Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка есхн

Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка есхн

Как учесть переуступку прав аренды земли в БУ и в НУ и в книге ЕСХН?

Мы приобрели право аренды земли за 1 млн. руб. у ООО для организации плодовых садов.

Организация дала нам счет-фактуру.

Договор аренды заключен. Мы на ЕСХН.

Как учесть эту сумму в БУ и в НУ, в том числе в книге по ЕСХН. 15 Марта 2017, 14:36, вопрос №1569824 Юля, г. Москва 500 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) получен гонорар 42% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 27817 ответов 10182 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Добрый день, Юлия. Согласно подп. 31 п. 2 ст. 346.5 НК РФ в расходах по ЕСХН учитываются расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 10 февраля 2014 г. N 03-11-11/5154Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей и сообщает следующее.В соответствии с пп.

31 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении объекта налогообложения по единому сельскохозяйственному налогу налогоплательщики уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки, включая расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды, в том числе на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, используемые для сельскохозяйственного производства.Согласно п. 4.1 ст. 346.5 Кодекса расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки учитываются в составе расходов равномерно в течение срока, определенного налогоплательщиком, но не менее семи лет. Суммы расходов учитываются равными долями за отчетный и налоговый периоды.Сумма расходов на приобретение имущественных прав на земельные участки подлежит включению в состав расходов после фактической оплаты налогоплательщиком имущественных прав на земельные участки в размере уплаченных сумм и при наличии документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.В целях п.

4.1 ст. 346.5 Кодекса под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию имущественных прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.Указанные расходы отражаются в последний день отчетного (налогового) периода и учитываются только по земельным участкам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.При этом гл. 26.1

«Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог)»

Кодекса не предусмотрен в данном случае учет засеянности земельных участков какой-либо сельскохозяйственной продукцией.Исходя из этого расходы на приобретение земельных участков, засеянных сельскохозяйственной продукцией, учитываются в составе расходов при определении объекта налогообложения по единому сельскохозяйственному налогу в вышеуказанном порядке.Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиР.А.СААКЯНСоответственно в документах учета указываете в расходах затраченную сумму. Или вопрос был в другом? 15 Марта 2017, 14:43 0 0 получен гонорар 42% 4987 ответов 2640 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Юля! Такие расходы признаются на ЕСХН равномерно в течение нескольких лет (не менее 7-и) Статья 346.5.

Порядок определения и признания доходов и расходов2.

При определении объекта налогообложения налогоплательщики уменьшают полученные ими доходы на следующие расходы:31) расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки, включая расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды, в том числе:на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, используемые для сельскохозяйственного производства;4.1.

Расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки учитываются в составе расходов равномерно в течение срока, определенного налогоплательщиком, но не менее семи лет. Суммы расходов учитываются равными долями за отчетный и налоговый периоды.Сумма расходов на приобретение имущественных прав на земельные участки подлежит включению в состав расходов после фактической оплаты налогоплательщиком имущественных прав на земельные участки в размере уплаченных сумм и при наличии документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.(абзац введен Федеральным законом от 22.07.2008 N 155-ФЗ)В целях настоящего пункта под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию имущественных прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документов на государственную регистрацию указанных прав.Указанные расходы отражаются в последний день отчетного (налогового) периода и учитываются только по земельным участкам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.В бухгалтерском учете такие расходы также признаете равномерно на основании п.65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99. 15 Марта 2017, 14:45 0 0 получен гонорар 17% 877 ответов 267 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Калмантаева Анна Юрист, г.

Оренбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 267отзывов
  2. 877ответов

Здравствуйте, Юля. Компания на ЕСХН может признать лишь те расходы, которые поименованы в закрытом перечне.

При этом затраты на приобретение земли учитывают по особым правилам.

Статья поможет вам в них разобраться. А также подскажет, как поступить, если вы продали участок раньше срока, определенного в Налоговом кодексе РФ.По каким правилам списывать расходы на земельные участкиСтоимость приобретенной земли относится к расходам, которые учитывают при ЕСХН. Основание – подпункт 31 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ.Такие расходы признают равномерно в течение срока, определенного сельхозпроизводителем, но не менее семи лет (абз.

1 п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

При этом их списывают равными долями за отчетный и налоговый периоды.Чтобы учесть затраты на землю, хозяйство должно выполнить три условия:1) оплатить землю;2) использовать приобретенные участки в сельхоздеятельности;3) подтвердить, что оно подало документы на госрегистрацию сделки с недвижимостью (то есть у предприятия должна быть расписка территориального подразделения Росреестра в получении документов).Что касается госпошлины, которую взимают за совершение сделки с недвижимостью, ее можно включить в расходы на дату уплаты (подп.

23 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Порядок ведения и форма книги утверждены приказом Минфина России от 11 декабря 2006 г. № 169н.Расходы на покупку прав на земельные участки приводят в графе 5 раздела 1 книги. Их отражают равными долями в каждом полугодии в течение срока, определенного предпринимателем.
Их отражают равными долями в каждом полугодии в течение срока, определенного предпринимателем.

И делать это надо начиная с полугодия, в котором ИП приобрел права на участок.

Но не менее семи лет (п. 3.5 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 11 декабря 2006 г.

№ 169н). В пункте 4 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ есть норма о том, что при продаже основных средств до окончания определенного срока компания должна пересчитать налоговую базу и уплатить дополнительную сумму налога и пени.При ЕСХН к основным средствам относят имущество, которое признается амортизируемым в целях налога на прибыль (абз.

15 п. 4 ст. 346.6 Налогового кодекса РФ).

Поэтому земельные участки не являются основными средствами (п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

А значит, при их продаже ранее семи лет с даты покупки пересчитывать базу по ЕСХН не нужно.Это подтверждают и финансисты в письме от 4 июля 2012 г. № 03-11-06/1/15. Чиновники подчеркнули, что в главе 26.1 Налогового кодекса РФ не предусмотрен перерасчет налоговой базы по ЕСХН в рассматриваемой ситуации. Проданный земельный участок организация уже не использует в своей предпринимательской деятельности.

А значит, расходы на его покупку больше нельзя включать в затраты. И что же делать с той частью стоимости земли, которую предприятие не успело признать?Для учета расходов на землю есть специальная норма – подпункт 31 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Поэтому реализуемый участок нельзя рассматривать как товар для перепродажи.

Расходы по таким товарам списывают на основании подпункта 24 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ.

Но к земельным участкам это правило не относится.Под другие виды расходов, перечисленные в статье 346.5 Налогового кодекса РФ, проданный земельный участок также не подпадает. Получается, что сельхозпредприятие не может списать стоимость земельного участка, не учтенную до его продажи. 15 Марта 2017, 15:25 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
15 Марта 2017, 15:25 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 02 Сентября 2021, 18:25, вопрос №2494930 12 Июня 2016, 08:17, вопрос №1282182 22 Апреля 2021, 16:11, вопрос №2337761 03 Февраля 2021, 19:18, вопрос №2671278 26 Августа 2016, 12:23, вопрос №1357743 Смотрите также

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2021Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне.

Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником. Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  1. ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  2. пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Скачайте

(4,1 MiB, 730 hits) Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  1. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  2. Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при .
  3. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости. У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду.

В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность. К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно. Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель.

Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора. Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру. Скачайте (46,0 KiB, 2 635 hits) Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е.

его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях. Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений. Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения. Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав. Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  1. квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  2. изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  3. выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
  4. удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  1. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  2. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  3. Адрес расположения предмета договора, , размеры передаваемых площадей.
  4. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  5. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  6. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель.

    Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.

  7. К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  8. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель.

    Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.

  9. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  10. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  11. Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены. Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления.

В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  1. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  2. Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.
  3. Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  4. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  5. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе.

Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников. Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.

Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости. Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах.

Плата за арендованную землю не может превышать , а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника. Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер.

Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара. Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев.

Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации. При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду. Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е.

эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства. В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя.

Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208. В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования.

Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором.

При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо. Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

© 2021 zakon-dostupno.ru

    Похожие записи

Уступка права аренды земельного участка сельхозназначения

, 02.12.2016

  1. , бакалавр, студент
  2. , кандидат наук, доцент, преподаватель
  3. Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им.

    В.М. Кокова, г. Нальчик

  1. СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗЕМЛИ
  2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДНЫХ ПРАВ
  3. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  4. ПЕРЕНАЕМ

В статье исследуются проблемы оценки стоимости имущественного права аренды земельного участка, передаваемого в пользование путем перенайма. Анализируются правовые аспекты аренды сельскохозяйственных земель.Имущественное право пользования и владения землей как одно из прав на землю (право землепользования), выражается в виде права аренды земельного участка (далее также — ЗУ), сопровождается, в ряде случаев, «субправом» на заключение арендного договора. Право на заключение договора аренды ЗУ реализуется одним из следующих способов: заключение первичного договора на торгах или без проведения таковых, посредством субаренды, посредством перенайма, безвозмездное пользование арендованного имущества, в залог и т.

д. Стоимость такого права, иногда его называют «правом входа» [4], так как он позволяет определять плату за разрешение и применять труд и капитал к земле или начальную цену прав и обязанностей по договору аренды для нового арендатора. В том случае, если цена до владения и пользования ЗУ, как арендная плата является ценой за владение и пользование ЗУ.

Стандартное понимание стоимости выкупа права на заключение договора аренды ЗУ выражается в разнице между рыночной арендной платой за землю и контрактной арендной ставкой по действующему договору аренды.

Если они равны или контрактная ставка выше рыночной, то выкуп права аренды не выгоден для субарендатора.
При всей очевидности этой логики, при оценке стоимости права аренды ЗУ, передаваемого путем перенайма, я рассматриваю следующие вопросы:

  1. как согласуется принцип наиболее эффективного и наилучшего использования земель с рыночным ценообразованием права аренды, поскольку производственная цена сельскохозяйственной продукции определяется условиями производства не на средних и лучших земельных участках, а па худших;
  2. как при оценке правомочий перенайма учитывать затраты на заключение договора аренды первого арендатора, которые при переуступке права аренды должны I быть компенсированы?

Как основные собственники сельскохозяйственных земель в России, государство и муниципалитеты заинтересованы в сделках сдачи земель в аренду по рыночным ценам.

Казалось бы, этот подход не оставляет шанса для передачи земли в субаренду, либо для продажи права аренды на свободном рынке со значительной выгодой для первого арендатора.

Однако рыночные цены в сельском хозяйстве формируются под влиянием ограниченности земельных ресурсов и закона уменьшения плодородия [6], Поэтому в большинстве случаев конкретные инвестиционные проекты, где непосредственно используются сельскохозяйственные земли, обладают экономическим потенциалом по сравнению с худшими землями, на базе которых коммерческие арендные отношения практически отсутствуют. Другими словами это право называется правом перенайма, т.е. возможность арендатора передать третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды, которая основана на положениях договора аренды или закона формирования цен рынка.

Инвесторы (вторичные арендаторы, субарендаторы), за реализацию этих проектов, готовы платить, несмотря на соотношение рыночной и контрактной арендных ставок. Происходит разделение права на заключение договора аренды и права землепользования (то есть собственно права аренды) на самостоятельные активы (предметы сделок), по своим законам ценообразования. Из этого следует, что специфика формирование стоимости права перенайма и ценообразования сельскохозяйственных земель, может происходить на основании других принципов, отличных от принципа сравнения рыночной арендной платы с контрактной.

Актуальность исследуемых вопросов с позиции оценки стоимости права перенайма как самостоятельного актива, используемого в качестве взноса в уставный капитал, в качестве залога, в качестве актива в случае несостоятельности сельскохозяйственных предприятий, обуславливает решение перечисленных проблем. Возможность отчуждения прав и обязанностей по договору аренды закреплена в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в соответствии с которым, с согласия арендодателя, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.

Правомочие перенайма таких специфических объектов, как земельные участки, закреплено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому

«арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное»

. Обстоятельство, при котором указанным активом обладают юридические лица, признанные банкротами, не является безусловным основанием для отказа от применения механизма перенайма.

Напротив, одним из ключевых объектов является принадлежащее должнику по договору аренды право владения и пользования (право аренды) ЗУ или несколькими ЗУ, к примеру, сельскохозяйственного назначения, за счет продажи которого может быть восстановлена платежеспособность должника и удовлетворены требования конкурсных кредиторов при конкурсном производстве.

На основе Федерального закона от 26 октября 2002 года № 1279с последующим изменением от 23.11.2015 года) — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также Закон о банкротстве), компании-банкроты имеют право произвести отчуждение (причем возмездное) принадлежащих им имущественных прав.

1ак, согласно статье I указанного Федерального закона в случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения процедуры оценки имущества должника допускается продажа части его имущества, к которой относятся имущественные права.

Процедура конкурсного производства право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не отнесено правилами пункта 2 статьи 131 и статьей 132 «Закона о банкротстве к имуществу», подлежащему исключению из конкурсной массы так как является имущественным активом организации. Поэтому, в дальнейшем это право может быть продано в соответствии со статьей 139 «Закона о банкротстве».

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 18 ФЗ от 14 ноября 2002 года № 161(с последующими изменениями от 23.05.2016 года)-ФЗ

«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

недопустим, по общему правилу, перенаем ЗУ сельскохозяйственного назначения государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Однако, к предприятиям, находящимся в процедурах банкротства, этот запрет не применяется. Эта оговорка полностью соответствует правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 4 декабря 2003 года № 504-0, согласно которой

«Закон о банкротстве является по отношению к ГК РФ специальным законом, имеющим приоритет над общегражданским законодательством, частью которого является Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ»

.

Указанная позиция также находит отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 октября 2010 года по делу № А55-1711/2010, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 года № А55-23092/2005.

Таким образом, путем замены действующего арендатора на нового, может быть реализовано право аренды ЗУ сельскохозяйственного назначения путем перенайма. В таком случае интересы собственника не затрагиваются, поскольку земельный участок из его собственности не выбивает. С точки зрения статей 111 и 139 «Закона о банкротстве» объектом продажи будет имущественное право.

Но такое право будет реализовано только путем передачи новому лицу всех прав и обязанностей по договору аренды. При этом передача будет возмездной.

Согласно статье 111 ФЗ «о банкротстве» нужно учитывать, что продажа имущественного права будет осуществляться на аукционе, претендентов на его приобретение может быть неограниченное количество, и за возможность заключения с ними договора перенайма, они будут предлагать свою цену.

Фактически получается, что объектом торгов будет право на заключение договора перенайма, предметом которого будет весь комплекс прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Соответственно, лицо, которое предложит большую цену за право заключить договор перенайма, и будет признано победителем.

Из вышеизложенного делаем вывод о том, что объектом оценки будет имущественное право — т.е. право аренды, которое включает «субправо» (правомочие) арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу путем перенайма и реализация такого правомочия может быть возмездной.

  • Гэлбрейт Джон Кеннет. Рынок земли // Рыночная экономика. Задачи. Ре- шения. URL: http://d-66-2007.narod.ni/elava5/5 22.htm
  • Гражданский кодекс Российской Федерации, 1994.
  • Пенкин А. А., Жичкин К. А., Гурьянов А. В. Сравнительный анализ методик кадастровой оценки // Вопросы оценки. 2012. № 4.
  • Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стои мости недвижимост-М.: Интерреклама, 2003.
  • Конституция РФ, 1993.
  • Земельный кодекс Российской Федерации, 2001.

НДС при уступке права аренды земли

Важное 30 сентября 2011 г.

14:52 И. А. Невский, ведущий аудитор КГ «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ», к.

э. н.Журнал «» № 10/2011 г. Хозяйство взяло в аренду земельный участок.

Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444. Практические аспекты сделки На практике сделки по уступке права аренды земельного участка являются достаточно распространенными.

Ведь максимальный срок аренды, если участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, составляет 49 лет.

Основание – пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

.

А для других категорий земель срок аренды вообще не ограничен. При длительной же аренде арендатор получает практически такие же права в отношении земельного участка, как и его собственник (за исключением только права распоряжения землей).

Кроме того, действующее законодательство не ограничивает количество сделок по уступке права аренды земли в отношении одного и того же участка. Иными словами, возможна последовательная замена не одного, а даже нескольких арендаторов. Уведомление о сделке арендодателя земли Хозяйство может владеть землей не только на праве собственности (ст.

15 Земельного кодекса РФ), но и на праве аренды (ст.

22 Земельного кодекса РФ). Нас интересует второй случай. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), только получив на это согласие арендодателя. Данная норма является общей. А касаемо именно земли, ее уточняет пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Здесь указано, что арендатор земельного участка может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Иначе говоря, для переуступки права аренды земли получать согласие арендодателя не нужно, его достаточно лишь уведомить о сделке. При этом в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 разъяснено, что такое уведомление должно быть направлено собственнику земли в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом.

В противном случае арендодатель вправе предъявить хозяйству (первоначальному арендатору) требование о возмещении возникших в связи со сделкой убытков. Такое право ему дает статья 22 Земельного кодекса РФ. Разумеется, передать свои права и обязанности арендатор может на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, права по которому он передает.

Основание – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. И последнее… При передаче права пользования участком третьему лицу ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключать с собственником земли новый ему не требуется (п.

5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Регистрация договора аренды Земля является одним из видов недвижимого имущества, поэтому права на нее подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Регистрации подлежит и договор аренды земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года ( Гражданского кодекса РФ, п.

2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, которая подпадает под государственную регистрацию, также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, договор уступки права аренды земельного участка, если срок аренды превышает один год, должен быть зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

. НДС при передаче права аренды Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.

Правда, есть исключение. При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г.

№ 03-07-11/90. Если же в качестве арендодателя выступает организация или , арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г.

№ 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г.

№ ЕД-4-3/12444. В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права. Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Порядок исчисления налога Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ.

А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость. Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.

При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Важно запомнить Уступить право пользования земельным участком новому арендатору хозяйство может, уведомив о сделке арендодателя в разумный срок.

При этом ему придется заплатить со стоимости сделки НДС. Начислить налог нужно на дату передачи имущественных прав сторонней организации.

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Не пропустите самое важное, что происходит в ИнтернетеПодписатьсяНе сейчас

Краткое содержание:

  1. Спросить

Советы юристов: 1.

Между Администрацией и ООО был заключен договор аренды на земельный участок находящийся в муниципальной собственности по итогам торгов.

Теперь ООО заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей на этот земельный участок третьему лицу, ссылаясь на основной договор аренды.

Хотя в договоре прописано: п 4.4.9.Не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.» Правомочны ли действия Администрации и ООО?

1.1. Нет не правомерны эти действия.

2. Возможна ли переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на возмездной основе?

Т.е. одна сторона передает свои права и обязанности другой стороне за 2 тыс. руб. В каком нормативно-правовом акте это указано? Спасибо. 2.1. Добрый день. Прежде всего, посмотрите в договоре аренды, требуется ли согласие арендодателя на переуступку.

Переуступка прав и обязанностей возможна по любому договору при определенных условиях. ГК РФ Статья 392.3. Передача договора В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

2.2. Добрый день! Если основной договор с арендодателем не запрещает данные действия, то можно. Согласно ГК РФ Статья 392.3. Передача договора.

3. Мне уступили права на арендованный участок по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Могу ли я теперь переуступить права другому человеку на основании этого договора переуступки?

3.1. Доброе утро! Участок может быть переуступлен хоть десять хоть сто раз. Ограничений нет. С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

3.2. Смотрите условия вашего договора, предусмотрено ли ваше право на переуступку. Если нет — то не можете. Спасибо, что обратились к нам.

Удачи Вам! 3.3. Можете, с уведомлением Арендодателя. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, и срок аренды составляет менее 5 лет, то переуступить право аренды возможно с согласия госоргана.

4. Где в Москве зарегистрировать Переуступку прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка в МО. 4.1. Нотариально можно зарегистрировать.

5. Хочу приобрести земельный участок находящийся в аренде, Оформить договор переуступки прав и обязанностей.

Подскажите пожалуйста после регистрации договора арендатор уступивший мне право аренды может по каким либо причинам отменить договор переуступки. Спасибо. 5.1. Чтобы не смог отменить! Составьте грамотно договор. 6.

Может ли несовершеннолетний (17 лет) подписывать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (принимает права), а так же договор аренды. Надо ли согласие родителей? Надо ли разрешение органов опеки?

6.1. Может, но нужно согласие родителей. 7. Ответьте пожалуйста, переуступая права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет, на момент переуступки прошло 4 года с момента заключения договора аренды, за переуступку выплачивается компенсация в размере 1500 млн. рублей, должны ли мы платить НДФЛ 13% в бюджет с этой суммы?

Заранее спасибо. 7.1. НДФЛ — налог на доходы физ. лица. Вы что-то путаете, видимо. Если только участок в аренде не на «физика».

Если был получен доход (не плохой, кстати — 1500 млн.

— это 1 500 000 000:sm_ad:) — платить нужно.

8. Могу ли я (физ. лицо) заключить доп.

соглашение к договору аренды земельного участка по переуступке прав и обязанностей, если ранее было такое же соглашение с другим ООО не прошедшее регистрацию? 8.1. Для более детальной консультации нужно ознакомиться с документами. Приезжайте к нам в офис или пришлите сканы прикрепив к сообщению.

9. Есть соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, но при проверке земельным надзором штраф за нарушение земельного законодательства выписывается на юридическое лицо по основному договору аренды, почему? Это законно? 9.1. Неизвестно, но если замена стороны в обязательстве произошла, что надлежащим образом зафиксировано, в том числе в органах регистрации — незаконно.

9.2. Или основанием для привлечения к административной ответственности явилось нарушение, допущенное именно этим юридическим лицом.

10. Заключен договор цессии на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка! Арендодатель (собственник) подал в суд о признании данного договора недействительным с ссылкой на то что по данному договору передаются только права (арендная плата и задолженность) но не как права арендатора (право пользование зем.

уч.) 10.1. Уважаемый Виталий!

Договор цессии об уступке прав по договору аренды Арендатор вправе был заключить только с предварительного письменного согласия собственника. 11. Как оформить договор купли-продажи с обязательной переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка? Обязательно ли наличие ИП у нового арендатора?

11.1. Артем! О какой продаже арендованного имущества идет речь? Это незаконно. Обратитесь с копиями документов на землю за личной консультацией, скорее всего идет речь об уступке права аренды земельного участка. Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:Бесплатно с мобильных и городскихБесплатный многоканальный телефонЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет лично к юристу в Москве по вашему вопросу или по вопросам:, , , , 9111.ru: как зарабатывать на публикациях?Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Переуступка прав аренды земель сельхоз назначения

Добрый день!

Проконсультируйте, пожалуйста, как грамотно (на основании какого ФЗ) составить договор переуступки определенной части земли сельхозназначения юр.лицу, находящейся в аренде у государства третьему лицу. Какие нормативные акты изучить, какие существуют ньюансы?

03 Февраля 2018, 14:26, вопрос №1894588 Айгуль, г. Казань Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 1293 ответа 302 отзыва Общаться в чате ООО Юридическое агентство » Де — Факто «, г.

Казань Добрый день, Айгуль! Чтобы точно ответить на Ваш вопрос, надо изучить Ваш договор. Имеете ли право переуступать свои права или сдавать участок в субаренду.

В любом случае Вы должны об этом уведомить орган исполнительной власти.

Относительно переуступки прав и договора субаренды Вы можете посмотреть в Земельном кодекса РФ. 03 Февраля 2018, 16:23 0 0 7,9 Рейтинг Правовед.ru 6207 ответов 2515 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Саратов Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,9рейтинг

Здравствуйте Айгуль. части земли сельхозназначения юр.лицу, находящейся в аренде у государства третьему лицу.

Какие нормативные акты изучить, какие существуют ньюансы?Вы можете это сделать если муниципалитет даст согласия. ст. 11.4 ЗК РФ 6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. 7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Айгуль, для более детальной проработки интересующего Вас вопроса, получения расширенной консультации и (или) составления необходимых юридических документов Вы можете обратиться ко мне в чат (платно) (кнопка «Сообщение юристу»).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+